非常时期，非常信号。

为了稳住楼市，越来越多的城市开始“放大招”——国家队下场收房子。据统计，目前已有超过50城表态支持国有企业收储存量房。

想法很美好，一箭双雕——把卖不出去的房子，收回来当保障房出租。

不过，现实却很骨感。多个信号表明，国家队下场收房子，很可能后继乏力了。

第一个重要信号：

房子租不出去了。

根据迈点的统计，进入2024年以来，5单保租房REITs基础设施资产的平均出租率，呈现逐季下降态势：Q1、Q2、Q3分别为96.27%、96.01%和95.43%。

数据来源：基金公告，迈点整理

比如，红土创新深圳安居REIT的4个基础设施资产中，第三季度就有三个项目的出租率显著下滑。

其中，有个叫保利香槟苑的项目，之前的出租率一直稳定保持在98%以上，最高曾达到99.60%。最近却从95.55%一路下降到90.30%，降了5.25个百分点。

这意味着什么？

要知道，租金回报率本来就不高，利润空间微薄，几个百分点的出租率下降，足以让一个项目陷入亏损。

有些城市的保租房，更为惨淡。

比如杭州，今年以来，杭州保租房整体出租率一直在60%-80%的区间内浮动，9、10月份时点出租率更是下降至63.25%、65.94。

而石家庄和昆明都有项目出租率低于70%，石家庄甚至有项目低于50%。

要知道，保租房目前还在起步阶段。按照规划，“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年年底已筹集573万套（间），2024—2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模。

这意味着将来保租房的竞争只会越来越激烈，谁知道出租率会不会进一步下降？

第二个重要信号：

保租房出现“供需错配”情况。

首先，房子太贵。

“不如租房研究所”对比了上海一百多个保租房项目，结果发现，其中不乏租金大几千甚至上万的项目。价格最贵的月租金居然去到了近2万元……

我们要清楚，何为“保租房”？

按道理来说，保障性租赁房应该带有一定的公共服务性质，面向新市民和年轻人，物美价廉才是王道。

有人说，价格高意味着质量好。但是对于“保租房”的受众来说，“有房子住”远比“住得高档”更重要。

其次，对象错了。

一些保租房项目甚至给配租对象设置了门槛，主要面向体制内和国企出租。

诚然这部分群体更能负担更高的租金，但与之相比，广大民企员工和“灵活就业”的市民应该更需要物美价廉的租房吧。

还有，最不需要租房的地段，偏偏供应了最多的房子。

比如，昆明的呈贡区，主城人口最少，保租房供应却最多。

因此，呈贡的三个保租房项目出租率都不太“好看”。比如，第三个保租房项目在今年8月推出80套房源，一个月后却只有8套房源成功出租。

另外两个项目，中通世纪广场，7月开始选房，9月中旬还剩42套；滇池明珠广场，6月底投放了319套房源，9月中旬还剩65套，算下来

出租率只有8成不到。

第三个重要信号：

地方对项目的回报收益信心不足，担忧新增隐性债务风险。

今年以来，租房市场不景气，租金一跌再跌。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2024年三季度50城住宅平均租金下跌0.56%。

保租房，本来就以“薄利多销”为目的，眼看着出租率和租金双双下滑，保租房的信心也“凉凉”。

尽管目前已有超50城表态支持国有企业收储。

但效果似乎不太理想。

太平洋证券近期的一份研报显示，目前地方国资平台收购存量房落地数量不多，而且推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市，其中郑州和济南两城收购的房源量较多，其余城市收购规模相对较小。

今年6月央行创的3000亿保障性住房再贷款，到了9月末仅投放使用127亿元，总体使用规模不到10%。

为了增强信心，9月末以来，住建部与财政部也出手了——出台新一轮收储新政，明确未来地方政府可以通过专项债资金、政策性金融工具进行存量房屋、闲置土地收购工作。

不过，一天赚不了钱，一天就放不下心。

毕竟央行给的专项收储贷款是有利息的。

楼市去库存这场仗，仍然路漫漫。