中国小区为何容易变成老破小 房贷没还完，小区变破烂
对于中国人来说，买房是人生中的一件大事。频繁看房似乎是每个购房者的必经之路。如果为了方便上下班，在公司附近选择二手房，预算范围内中介带看的往往是“老破小”。城外的新楼盘虽然户型较好，但距离远且交通不便，再加上期房爆雷和交房维权等问题，很多人最终还是回到了二手房市场。
然而，一些小区明明建成才十几年，却显得十分老旧。这种现象背后的原因主要是居住体验差。比如六楼没有电梯，搬重物回家非常吃力；小区路面坑洼不平，夏天蚊虫多；甚至在家涮火锅时会跳闸。清华大学建筑学院的研究指出，老旧小区的问题包括停车难、流动人口多、邻里矛盾以及物业服务差等。有观点认为，小区在建成后的前20年品质最佳，之后则逐渐衰败。数据显示，32%的城市家庭房屋建于2000年以前，即便是1998年后建成的商品房小区也已经到了20年的分水岭。
有些小区尽管房龄不大，但看起来并不比那些“老破小”好多少。这主要归咎于物业服务质量低下。如今许多商品房都是期房，开发商早早指定了物业公司，其中不乏关系户。业主入住后发现这些物业公司收费高但服务差，连基本的清洁和维修都做不好。根据消费者协会调查，业主对物业服务满意度刚及格，保洁服务甚至不及格。
物业服务质量是有等级的，不同等级对应不同的服务标准和费用。以武汉市为例，五星级服务要求每天清洁楼梯扶手，而三星级则是一周一次。当然，服务越细致收费越高。即使选择高档次的服务，也不一定能获得满意的结果。更换物业公司也非常困难，需要成立业委会并征得大多数业主同意，过程中还会遇到各种阻力。
此外，住宅的各个部件都有使用寿命，需要定期维护。防水层使用年限为10或20年，保温层寿命约为25年，电梯合理使用年限也只有15年左右。住宅楼的设计使用年限通常是50年，很难撑到70年产权。当房屋达到50年时，需要自费评估结构安全，必要时进行修缮或重建。
部分住宅可以依赖政府改造工程，但多数只能依靠公共维修基金。这笔钱用于修补破损设施，但申请过程复杂，需要业委会提出申请并征得大多数业主同意。实际操作中，由于涉及资金分配，达成共识非常困难。物业公司在这一过程中也可能从中牟利，导致过度维修或直接挪用资金。
面对这些问题，高层住宅小区加速衰败成为许多业主不得不面对的现实。回想当初为了买房付出的巨大代价，结果房子还未还完贷款就已无法居住，这让许多人感到无奈。
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