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楼市确实火了,但有一点担心 新房内卷竞争加剧

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2024-10-25 06:11:20  李宇嘉地产笔记

从一线城市来看,楼市热度显著提升。国庆以来,无论新房还是二手房,成交量都出现大幅增长。一般认为,成交量增加会带动价格稳定。例如,深圳贝壳数据显示,10月份深圳二手住房议价率降至7.1%,比9月的8.2%大幅收窄,表明业主不愿大幅降价。尽管市场活跃度有所下降,但深圳、上海、成都等热点城市在国庆后的第二周再次升温。

楼市确实火了,但有一点担心

销售量反弹对价格企稳的带动可能有限,更多情况下是“以价换量”。比如,近期深圳两个“日光盘”中建观玥和深业上城学府,分别打了66折和折扣后7-7.5万/平米,比周边同类房源价格低。开发商信心不足,加上新盘之间的恶性竞争,导致大尺度降价。以中建观玥为例,附近项目如润曜府、中海时光境给出85折优惠,价格降到4.2万左右,竞争激烈。

楼市确实火了,但有一点担心 新房内卷竞争加剧

这种竞争不仅体现在供给规模上,还在户型、配套、区位等方面加剧。广州南沙横沥岛地块的新项目试点立体园林,户户都有空中花园,实用率最高可达150%。新规下的产品优势在于高得房率,购房者更关注摊薄均价。市场上留存的需求多为真实刚需和改善型需求,对价格敏感。当新房同质化竞争时,买家更倾向于选择实用率高的产品。建设一个城市在售的100个项目中,只有不到1/5能每月消化10套以上,这些项目通常具备好设计、好配套和好社区等特点。

楼市确实火了,但有一点担心 新房内卷竞争加剧

随着政策调整,新房交易开始受到更多鼓励。例如,二套房首付比例和首套房相同,银行房贷利率降低,二手房交易增值税免征期缩短。这些政策使新房更具吸引力。因此,二手房业主担心被淘汰,挂牌量上升。上海和深圳新政后,二手房挂牌量分别新增了1万多套和6700套。未来,“次新房”的优势可能会减弱,市场情绪将发生变化。持续的政策支持下,四季度楼市可能暂时企稳,但“以价换量”仍是主流,市场竞争依旧激烈。

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