（略）

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产品特征

（1）得房率破百成常态，高性价比楼盘成焦点

2024年，房企竞争焦点转向“得房率”。在产权面积不变的前提下，通过缩减公摊、附赠空间等方式，提升居住体验。市场频现实得率超越常规界限的项目，实则多为营销术语下的“实得率”展现，涵盖了套内及诸多附加空间如阳台、飘窗等。

CRIC数据显示，上半年全国70余个项目实得率破百，西安以四代宅项目领跑，保利、华润等部分项目实得率超105%，彰显市场新风向。广州作为放宽计容标准先驱，近13个项目紧随其后，实得率同样亮眼。

随着多地建设规范放宽，新建住宅纷纷拥抱新规，实得率飙升成常态。长沙、成都、珠海等城市新盘项目实得率直逼甚至超越110%，预示着“高实得率”将成为未来楼市标配，房企营销新战场已悄然开启。

西安保利天瓒作为第四代住宅产品，其243㎡四房户型（偶数层）为端厅设计，北向有近23㎡超大阳台，南向连接的空中露台庭院进深突破5米、面宽近6米，且面积为全赠送。含赠送后实得面积约255㎡，实得率近105%。

长沙希望绿城江屿湖项目，依据最新出台的长沙建筑设计规范进行设计，优化了阳台、设备平台的控制要求以及飘窗宽度等。其建面约169㎡四房户型双套房朝南，客厅面宽约7.2米、南向总面宽约17.5米，南向观景阳台全面屏观景。包含空中花园、2个阳台、5个飘窗以及设备平台和独立电梯厅的赠送面积在内，最高实得率约105%。

（2）产品多维度超配趋势日益显著

（略）

（3）1㎡空间微改造，样板间细节打动消费者

家，不仅作为物理空间的栖息地，更是承载个体生活方式的实体。它承载着日常生活，亦体现了居住者的审美趋向与情感需求。无论是精心设计的客厅、舒适的阅读角落，还是1平方米的个性化空间，均映射出对生活品质的注重以及对美好生活方式的践行。

样板间作为房企展示的窗口，并非产品之躯壳，更是未来美好生活预告片。特别是在1㎡空间的巧思上，不仅能够更好地诠释居住空间的功能性和舒适性，也是产品从细节处打动购房者的关键。

以南京观云润府129平方米户型为例，在紧邻玄关、通往厨房的1平方米空间中，样板间特意规划了一个水吧功能区域。该设计有效利用了通常易于被忽略的空间资源，为居住者提供了一个便捷的饮水及小型水处理场所，便于家庭成员及访客在进出厨房时方便取水，从而提高了居住生活的整体品质与实用性。

保利发展针对儿童房创新性地提出了“3个1㎡微创新改造”策略，旨在通过细微却高效的空间优化，最大化儿童房的使用效能与视觉美感。

转角1㎡设置了创新“钻石型”衣柜及门边超薄收纳柜。

书桌1㎡顶部打造玻璃吊柜，放置不常用物品。床边1㎡则是利用榻榻米床底部增加踏步空间，抽屉分隔收纳；台阶上方设置组合书柜，分类储放书籍。

（4）空间视野从“大景”向“全景”进化

（略）

展望

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四代宅成为住宅产品迭代的突破口

第四代住宅的发展在很大程度上依赖于政策支持。2024年，厦门、福州、苏州、武汉、成都、合肥、南京等多个核心二线城市陆续出台相关文件，推动第四代住宅的落地。如今，第四代住宅不仅代表着建筑技术层面的发展，更是房企产品创新的重点发力方向。

第四代住宅最显著的特征是，引入空中露台，使得每家每户都能拥有私家庭院，不仅实现了居住空间的立体扩展与生态绿化的结合，更为居住者提供了全新的生活方式和更丰富的场景体验。此外，第四代住宅通过空中露台增加了赠送面积，这对购房者来说，很有吸引力。因而，随着各地政策的出台，房企积极参与到第四代住宅的建设中。

在苏州、南京等城市，多个区域已经规划并推出了第四代住宅项目，其中一些进展迅速的项目已经开放了展厅或示范区。尤其是在南京，政策允许未领取销许的项目调整其建筑设计方案，有多个项目正在转型为第四代住宅，预计在第四季度，这些项目将有望集中推向市场。此外，根据最新消息，上海正在研究第四代住宅项目，可能启动试点计划，第四代住宅有望落地一线城市。展望未来，在产品端，第四代住宅第四代住宅有望成为住宅产品继续迭代的新起点。

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豪宅热度在高位，创新驱动与高端需求共绘市场蓝图

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