Q3中国房地产市场总结与趋势展望(2)

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2024-10-08 13:31:42 乐居好房

分能级来看，一线市场韧性显著好于二三线城市，三季度同环比分别下跌13%和12%，而三季度成交量也略好于上半年季度均值，累计同比降幅收窄至27%。广州、深圳三季度同比转增，且较上半年季均增幅均在10%以上，除了源于去年基数较低之外，三季度利好政策加持也使得市场行情有小幅复苏迹象。值得关注的当属上海，8-9月多个豪宅盘入市成交热度不减，高端盘需求相对旺盛。

二线城市中，短期内市场热度较高的当属成都、西安等中西部大市，三季度成交面积分别为282万平方米和175万平方米，且累计同比降幅仍在3成以内。当前热点城市个数减少，跌幅较为显著的主要集中在两类城市：一是杭州、宁波、长沙、合肥等城市基本面尚佳，需求面临阶段性瓶颈，目前仍处于调整期的城市；二是青岛、重庆、无锡等弱二三线城市，因购买力持续降级，短期内楼市成交暂无明显起色。

Q3中国房地产市场总结与趋势展望

值得关注的是，当前房企推货“提质缩量”，市场热度主要依托改善盘支撑，整体去化率明显优于刚需。若界定首开去化率超70%项目为热销项目，那么三季度热销项目占开盘项目比例约26%。

下表我们罗列了三季度各城市部分热销项目基本情况和热销原因，可以看出，热销原因无外乎以下几点：一是开发商产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。二是房企推出特色营销战略，实现聚集人气，提升销量的作用。三是性价比较高、折扣力度较大的刚需盘，同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。四是区域板块内供应稀缺，一般是处于城市核心改善盘，部分甚至出现了一二手倒挂迹象，僧多粥少，因而使得短期内热度较高。

二手成交：Q3环比转降8%、同比增20%，京深成交持稳、厦杭回落明显

2024年三季度，16个重点监测城市二手房累计成交面积预计为2008万平方米，环比二季度下降8%，同比增长20%，较去年下半年季均增长13%。前三季度二手房累计成交5781万平方米，持平于去年同期。

按月来看，7-9月二手房成交渐次回落。7月，二手房市场热度延续，成交规模升至年内新高，总成交面积达到755万平方米，环比增长3%，同比增长41%。8月，市场转冷叠加高温天气等因素影响，成交环比回落13%至659万平方米。9月，“金九”明显失色，成交环比不增反降，环比再回落10%，至594万平方米的年内次低位水平，同比增幅也收窄至5%。

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从城市维度来看，北京、深圳等市场运行相对平稳，杭州、厦门等转冷明显。杭州三季度成交高开低走，7月市场延续热度，8-9月市场逐渐转冷，三季度累计成交169万平方米，环比下降18%，跌幅居于重点城市前列，同比虽然仍然增长77%但主要是去年同期成交低基数效应所致。相比之下，北京、深圳二手房成交更具韧性，深圳市场总体保持活跃度，成交规模在上季度较高基数的情况下环比仅跌3%，同比增幅更是在70%以上，北京成交逆势增长，环比再增3%。

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