房价：一二手均持跌且跌幅走扩，佛漳芜盐等三四线加速回调（本节有删减）

从CRIC监测的2024年前5月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，一线及东部城市房价仍领先，泉州、拉萨、上海等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。

从绝对量来看，一线及东部城市房价仍领先。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过受市场降温影响，深圳房价同比回调2%，北京叠加结构性因素影响，同比降幅多达9%，广州、厦门、东莞、义乌、杭州位列第二梯队，房价在3-4万元/平方米区间内，三亚、绍兴跻身TOP10，房价在2.5万元/平方米以上，和二季度相比，南京、苏州跌出TOP10序列，绍兴、义乌补位。

变动情况来看，涨幅排名靠前的主要是受供给结构优化影响，涨幅排名前三位的城市分别是泉州、拉萨、上海，主要原因是新增楼盘趋向核心区中高端改善化，典型如上海，高改豪宅项目加速入市，前8月单价15万元/平方米以上房源供应套数高达2265套，较2023年同期19套有了显著增长。除此之外，西安因短期市场热度较高房价也有一定增幅。

与此同时，东南沿海三四线加速回调，芜湖、盐城、扬州、惠州、佛山、漳州等房企以价换量营销策略下，房价跌幅均在10%以上，值得关注的当属厦门，因投资退潮，房价缺乏支撑，前8月成交均价回调17%，跌幅较为显著。

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新房库存：Q3百城取证未售面积降至5亿平以下但去化周期升至27个月新高（本节有删减）

2024年三季度，狭义库存波动下行至阶段性底部。据CRIC监测数据，2024年8月末百城商品住宅库存量不足5亿平方米，同环比均降1%。

我们以成交12个月均值测算百城去化周期，三季度整体去化周期延续增势，但增幅有放缓征兆，8月末百城去化周期达27.3个月，环比增1%，同比上涨38%。除一线城市环比持平外，二三线城市皆呈现同环比齐增态势，二线去化周期攀升至21.6个月，三四线则高达37个月，去化风险显现。

具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为13.4个月，目前因前期优质供应已消耗殆尽，加之改善客群阶段性疲软，整体去化周期同比去年依旧接近翻番。北京、广州、深圳8月末去化周期均在20个月以上，目前随着517新政效应逐步消退，整体新房来访、认购也出现稳步回落，不过三季度末中央利好政策不断，一线限购政策有望得以调整和取消，后续成交若持续修复，整体库存风险仍处于可控范围内。

二线城市中，仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月，与之相对应的是，杭州消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过40%的城市主要分为以下两类：一类为合肥、苏州、长沙、宁波、杭州等短期市场转冷城市，还有一类为厦门、呼和浩特、济南、南昌等弱二线城市。大连、兰州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。

三四线城市整体库存形势较为严峻，半数以上城市库存消化周期超过36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外，还有珠海、汕头、北海、昆山等前期热度较高类城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。

展 望

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供应：Q4将稳中有增但增幅有限，沪蓉镐等核心一二线仍是供应主力

三季度房企供货相对保守，虽然7-9月逐月递增，但是总体供货绝对量仍不及二季度，预期四季度或将稳中微增。主要基于一方面四季度房企冲刺全年业绩也会客观上加快推货频率；另一方面9月末中央频繁发声降息降准、维稳地产，四季度预期核心一二线也将有具体细则出台，预期也将对整体市场也有很好的加持作用。

但总体来看，增幅有限，一方面基于土地市场持续缩量，从前三季度整体土地成交规模来看，相较去年低位降幅仍在2成以上，客观上对后续新房供应会产生不利影响；另一方面，从新开工进度来看，1-8月房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%，整体房企开工放缓，也使得项目上市周期客观被延长，因而四季度供应即便放量，整体增幅依旧有限。

各能级城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如上海、成都、西安等，而青岛、济南、昆明、福州、南宁等弱二线城市，新房供应或将延续低位；三四线预期供需两淡，基于去年基数较低，供应跌幅仍将持续放缓。

07

成交：Q4政策利好发酵新房成交预期低位回升，二手房延续以价换量

目前来看，整体三季度延续筑底行情，9月成交基本持平8月，成色一般。预判四季度，我们认为，因9月末中央频繁发声，降息降准到核心城市“四限”松绑等政策正在酝酿和落地期，随着政策持续发酵，新房成交存在一定的回升空间，四季度环比三季度有望稳中有增20%左右，维持弱复苏，全年成交降幅有望收窄至3成以内。

各城市分化行情预期延续，首先，对于北上广深等一线城市还将有一轮政策利好，广州最有可能率先全面放开限购，其次是深圳，京沪全面放开限购可能性不大，但是限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，扩大购房基数的同时变相扩充居民购买力，调动居民短期内购房积极性，只要四季度供应保持充裕，这部分城市四季度成交热度还是有望延续。其次，经历了前期深度调整，市场基本面尚佳的南京、武汉、天津等城市，整体成交有望小幅微增，延续弱复苏走势。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，这些城市当前楼市政策已处于“放无可放”的状态，市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。

预判二手房市场后续走势，我们认为，短期内仍将好于新房，四季度以价换量仍将延续。主要是基于当前成交惯性，二手房因挂牌量增价跌，持续分流新房刚需客群，而因地价成本并未显著下降，后期入市新盘价格下行空间有限，因而对比新房市场，二手房价格优势也将更加明显，因而对于刚需客群的吸引力仍将不断上升。

08

库存：小幅下行延续5亿平低位震荡，成交回升后去化周期增幅将放缓（略）

附表1：2024年7-8月115个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）

附表2：2024年7-8月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）

附表3：2024年前8月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）

附表4：2024年8月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）

伍、产品篇

中高端改善需求的旺盛，高性价比楼盘成焦点

2024年三季度，房地产市场在前期利好政策的影响下，整体保持了平稳的态势。市场对“好房子”的需求日益增长，房企在产品端积极发力，通过提供更优质的产品来吸引购房者，满足市场居住升级的长期需求。

未来，第四代住宅将有望在多个核心二线城市陆续开盘，甚至有望落地一线城市，成为房企产品创新的重点方向；同时，对豪华住宅的强烈需求也将持续推动高端住宅产品的持续迭代。

总 结

01

产品成交结构

（1）房型：四房户型的受欢迎程度逐渐上升

2024年前三季度，根据CRIC重点监测的193个城市数据显示，三居室户型依然是市场上受欢迎的选择，其成交套数占比达54.1%，与去年相比减少了1.8个百分点，降幅与上半年保持一致。四居室户型的成交套数占比较上半年继续增加0.3个百分点至28.4%。同时，两居室户型的成交占比降至12.6%。

户型成交结构持续由小户型向四房过渡，显示出购房者者偏好的变化，他们越来越倾向于选择能够长期满足居住需求的房子，避免未来的置换成本和麻烦，四房产品更符合一步到位的置业理念。二手房市场的调整也进一步推动了成交结构的变化，二手房在市场调整期可能会出现更多的价格回调，这对刚需购房者来说是一个重要的吸引因素。

分城市能级看，2024年前三季度一线城市四房成交套数占比较去年提升4个百分点至26.8%，且增幅在上半年的基础上有所扩大，五房及以上户型成交占比同期也微增0.1个百分点，相比之下，其余各户型产品成交占比均回落，尤其二房产品的比重已降至一成以下。