2024美国房产基金大出逃！智驭市场，量化先行(3)

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2024-08-19 15:40:56 文汇阁量化算法策略模型

尾部风险：若就业市场超预期走弱，可能主导住宅需求走弱。从需求侧影响美国地产销售的并不仅仅是短期利率波动，长期人口结构、就业市场情况均会影响美国地产需求，前者短期内波动不大，后者在今年下半年以来明显呈现出走弱趋势，特别是失业率上升至4.3%，若未来美国就业市场失速走弱，那么这一因素可能会对美国地产销售需求形成冲击。

二、供给：新屋供给趋于过剩，成屋供给缺口有所缓解

2023年以来，美国成屋销售明显弱于新屋的情况，以及美国房价大幅上涨，很大程度上是由成屋供给紧张决定的。从可供销售月数来看，美国新屋库存早在2022年就已经超过疫情之前水平，而成屋库存在疫情后的几年大幅下降，2023年最低点仅够销售2.6个月，这主要是由于2020-2021年低利率时期美国居民大量通过再融资操作锁定低利率，而后续房贷利率的提升导致居民出售成屋意愿低迷，这导致两个结果：首先，成屋供给短缺导致成屋销售明显弱于新屋。其次，美国房价自2023年以来的再次上涨主要为成屋驱动，而非新屋驱动，因为新屋供给更为充足，而成屋供给短缺极其严重。换句话说，成屋供给不足推动了美国房价上行。

当前美国成屋可供销售月数已经恢复至4.1月，基本回到疫情之前，这是通过成屋销售的低迷，以及卖方销售意愿的小幅改善（但仍远低于疫情之前）达成的。也就是说，前期美国成屋市场供需不平衡所导致的房价上涨动力正在消退，而后续美国房价趋势要更多取决于利率回落能否刺激地产需求，以及成屋销售意愿改善斜率。

美国新屋供给的充足主要受益于前期新屋建设链条恢复，但上半年美国地产销售走弱可能对下半年美国地产投资产生压力。美国GDP中的住宅投资主要由三部分组成：新房建设（约48%）、成屋改造（约33%）和中介佣金（约15%），三者均受到终端地产销售的影响。以单户新房链条为例，美国新屋建设链条主要传导链条为：新屋销售——营建许可——新屋开工——新屋竣工。2023年美国地产销售复苏有力拉动了后续地产竣工（单户），而多户建设链条也在2023年达到顶峰。但是，上半年美国地产销售走弱可能对下半年美国GDP地产投资形成冲击。这一点在二季度已经有所体现。

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