2024美国房产基金大出逃！

近期，美国房地产销售数据大幅走弱，是短期调整，还是又见拐点？本文基于对新屋和成屋的供求分析，认为美国住宅市场的主要矛盾或已经从供给短缺转向供给过剩，需求已成为“短板”。2024美国房产基金大出逃！！

热点思考：美国房地产市场，从短缺到过剩？

一、需求：利率回落或提振销售，需关注劳动力市场的边际变化

长期来看，美债利率波动驱动地产销售关系非常紧密。今年1-4月，10Y美债利率走高抑制美国房地产销售，但过去几个月利率回落接近100BP，或相应提振后续地产销售增速。假设10Y美债利率下半年维持在4.0%的水平，对于美国新屋销售及成屋销售增速的指引是向上改善的。

影响美国地产销售的并不仅仅是短期利率波动，长期人口结构、就业市场情况均会影响美国地产需求，前者短期内波动不大，后者在今年下半年以来明显呈现出走弱趋势，特别是失业率上升至4.3%，若未来美国就业市场失速走弱，那么这一因素可能会对美国地产销售需求形成冲击。

二、供给：新屋供给趋于过剩，成屋供给缺口有所缓解

2023年以来，美国成屋销售明显弱于新屋的情况，以及美国房价大幅上涨，很大程度上是由成屋供给紧张决定的。当前美国成屋可供销售月数已经恢复至4.1月，基本回到疫情之前，前期美国成屋市场供需不平衡所导致的房价上涨动力正在消退，后续美国房价趋势要更多取决于利率回落能否刺激地产需求，以及成屋销售意愿改善斜率。

美国新屋供给的充足主要受益于前期新屋建设链条恢复，但上半年美国地产销售走弱可能对下半年美国地产投资形成冲击。以单户新房链条为例，美国单户新屋建设链条主要传导链条为：新屋销售——营建许可——新屋开工——新屋竣工。

三、美国房地产市场的宏观含义：美国通胀与中国出口

今年上半年美国地产销售的走弱，很可能会滞后拖累美国居民地产相关耐用品消费，同时也会对我国对美地产后周期相关出口商品形成冲击，传导时滞约为6个月，而2025年我国对美地产后周期相关出口趋势则要看后续美国利率下行，以及美联储降息对于地产销售的提振效果。

从短期来看，自2023年以来房价的上涨仍可能推升24Q4房租通胀，使得年末美联储降息决策复杂化。未来美国房价的驱动逻辑可能会出现改变，这会影响约一年半之后的CPI住房通胀，若未来房价涨幅暂歇，则明年末美国房租通胀将会出现缓和，有利于美联储明年降息幅度提升。

地缘政治冲突升级；美联储再次转“鹰”；金融条件加速收缩。

近期，美国房地产销售数据大幅走弱，是短期调整，还是又见拐点？本文基于对新屋和成屋的供求分析，认为美国房地产市场的主要矛盾或已经从供给短缺转向供给过剩，需求已成为“短板”，这对于美国通胀和我国出口都有一定的含义。

一、需求：利率回落或提振销售，关注劳动力市场变化

今年1-4月，10Y美债利率走高抑制美国房地产销售。今年上半年，美国新屋及成屋销售量大幅走低，6月新屋销售及成屋销售同比分别回落至-7.4%及-5.4%。推动房地产销售增速变化最重要的短期需求侧因素为美债利率变动，正是这一因素推动2023年美国两口径地产销售出现大幅走强[1]。2024年1-4月，在通胀数据及就业数据超预期推动下，市场对于美国经济“不着陆”预期强化，年内降息预期一再压缩，导致10Y美债利率大幅在4月末上行至4.7%，带动地产抵押贷款利率冲高，进而冲击抵押贷款申请活跃度（地产需求的体现）。

但是，过去几个月10Y美债利率回落接近100BP，或相应提振后续地产销售增速。5月以来，受到一系列不及预期的经济数据影响，特别是在CPI加速降温及失业率上行影响下，10Y美债利率回落幅度接近100BP，相应或对未来美国房地产销售形成提振。我们在下图简单假设若10Y美债利率下半年维持在4.0%左右，那么对于美国新屋销售及成屋销售增速的指引是向上改善的。

尾部风险：若就业市场超预期走弱，可能主导住宅需求走弱。从需求侧影响美国地产销售的并不仅仅是短期利率波动，长期人口结构、就业市场情况均会影响美国地产需求，前者短期内波动不大，后者在今年下半年以来明显呈现出走弱趋势，特别是失业率上升至4.3%，若未来美国就业市场失速走弱，那么这一因素可能会对美国地产销售需求形成冲击。

二、供给：新屋供给趋于过剩，成屋供给缺口有所缓解

2023年以来，美国成屋销售明显弱于新屋的情况，以及美国房价大幅上涨，很大程度上是由成屋供给紧张决定的。从可供销售月数来看，美国新屋库存早在2022年就已经超过疫情之前水平，而成屋库存在疫情后的几年大幅下降，2023年最低点仅够销售2.6个月，这主要是由于2020-2021年低利率时期美国居民大量通过再融资操作锁定低利率，而后续房贷利率的提升导致居民出售成屋意愿低迷，这导致两个结果：首先，成屋供给短缺导致成屋销售明显弱于新屋。其次，美国房价自2023年以来的再次上涨主要为成屋驱动，而非新屋驱动，因为新屋供给更为充足，而成屋供给短缺极其严重。换句话说，成屋供给不足推动了美国房价上行。

当前美国成屋可供销售月数已经恢复至4.1月，基本回到疫情之前，这是通过成屋销售的低迷，以及卖方销售意愿的小幅改善（但仍远低于疫情之前）达成的。也就是说，前期美国成屋市场供需不平衡所导致的房价上涨动力正在消退，而后续美国房价趋势要更多取决于利率回落能否刺激地产需求，以及成屋销售意愿改善斜率。

美国新屋供给的充足主要受益于前期新屋建设链条恢复，但上半年美国地产销售走弱可能对下半年美国地产投资产生压力。美国GDP中的住宅投资主要由三部分组成：新房建设（约48%）、成屋改造（约33%）和中介佣金（约15%），三者均受到终端地产销售的影响。以单户新房链条为例，美国新屋建设链条主要传导链条为：新屋销售——营建许可——新屋开工——新屋竣工。2023年美国地产销售复苏有力拉动了后续地产竣工（单户），而多户建设链条也在2023年达到顶峰。但是，上半年美国地产销售走弱可能对下半年美国GDP地产投资形成冲击。这一点在二季度已经有所体现。