2024美国房产基金大出逃！智驭市场，量化先行(2)

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2024-08-19 15:40:56 文汇阁量化算法策略模型

三、美国房地产市场的宏观含义：美国通胀与中国出口

今年上半年美国地产销售的走弱，很可能会滞后拖累美国居民地产相关耐用品消费，同时也会对我国对美地产后周期相关出口商品形成冲击，传导时滞约为6个月，而2025年我国对美地产后周期相关出口趋势则要看后续美国利率下行，以及美联储降息对于地产销售的提振效果。

从短期来看，自2023年以来房价的上涨仍可能推升24Q4房租通胀，使得年末美联储降息决策复杂化。未来美国房价的驱动逻辑可能会出现改变，这会影响约一年半之后的CPI住房通胀，若未来房价涨幅暂歇，则明年末美国房租通胀将会出现缓和，有利于美联储明年降息幅度提升。

地缘政治冲突升级；美联储再次转“鹰”；金融条件加速收缩。

近期，美国房地产销售数据大幅走弱，是短期调整，还是又见拐点？本文基于对新屋和成屋的供求分析，认为美国房地产市场的主要矛盾或已经从供给短缺转向供给过剩，需求已成为“短板”，这对于美国通胀和我国出口都有一定的含义。

一、需求：利率回落或提振销售，关注劳动力市场变化

今年1-4月，10Y美债利率走高抑制美国房地产销售。今年上半年，美国新屋及成屋销售量大幅走低，6月新屋销售及成屋销售同比分别回落至-7.4%及-5.4%。推动房地产销售增速变化最重要的短期需求侧因素为美债利率变动，正是这一因素推动2023年美国两口径地产销售出现大幅走强[1]。2024年1-4月，在通胀数据及就业数据超预期推动下，市场对于美国经济“不着陆”预期强化，年内降息预期一再压缩，导致10Y美债利率大幅在4月末上行至4.7%，带动地产抵押贷款利率冲高，进而冲击抵押贷款申请活跃度（地产需求的体现）。

但是，过去几个月10Y美债利率回落接近100BP，或相应提振后续地产销售增速。5月以来，受到一系列不及预期的经济数据影响，特别是在CPI加速降温及失业率上行影响下，10Y美债利率回落幅度接近100BP，相应或对未来美国房地产销售形成提振。我们在下图简单假设若10Y美债利率下半年维持在4.0%左右，那么对于美国新屋销售及成屋销售增速的指引是向上改善的。

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