博主：地产业正经历房改后最难时刻

房地产这下有救了，政治局再次就房地产重磅发声。作为最高决策会议，绝对分量十足。所以我们必须要准确理解和把握这次会议释放的信号，否则一旦做出错误的决策，一辈子都可能都无法翻身。博主：地产业正经历房改后最难时刻。

那么，这次会议都说些什么呢？有哪些新的提法呢？为什么说标志着房地产进入了新的阶段呢？会议内容比较晦涩难懂，大多数人都看不太明白，今天我就用人人能听懂的大白话，帮助大家来解读一下。并且告诉你未来房地产的三大趋势。

4月30日的政治局会议上，除了继续重申因城施策、保交楼等之前的政策措施之外，而且有了一个新的提法。会议特别强调要“消化存量房产和优化增量住房”。

如何看待这次会议的重磅发声？如何解读消化存量房产和优化增量住房的新提法，会直接关系到对房地产走势的理解。

过去那种高歌猛进、大干快上、热火朝天、到处都是工地的发展模式，今后将持续降温了，取而代之的，是国家将发展重点从纯新房的开发建设，转向积极盘活存量，同时优化新房结构，也就是说，房地产业从“增量时代”，进入到增量与存量“并存时代”了。

之前我们为什么要将发展方向锁定在建设新房上？主要是因为我们的历史欠账太多。数据显示，1978年我国城镇人均住房面积只有6.7平方米。博主：地产业正经历房改后最难时刻。

1998年我国正式实施房改，此时距改革开放已经过去20年，积压了大批的购房需求，加上大批农村人口涌入城市，小城镇人口涌入大城市，导致在相当长一段时间里，我们国家的住房供给严重不足。

所以，1998年以后，为了迅速让国民改善居住条件，国家将房地产发展的重点放在新房开发建设上，这是有合理性和历史原因的，这也使得过去20年里，房地产开发商赚得盆满钵满，成为各类富豪榜上的常客和人数最多的群体，就是因为他们赶上了新房开发的风口，那时候，只要盖房就能赚钱。

但是，如今已经时过境迁了，现在的年轻人，父母有房，爷爷奶奶有房，姥姥姥爷有房，今后这3套房都是这个独生子的，他还需要买房吗？这就是现在年轻人不买房的一个重要原因，因为他不需要，他可以等。

再来看看城镇化，

1978年我国城镇化率还不到19%，2023年就达到了66.2%

，现在全国三分之二的人口已经是城市人了，剩下那些在农村的基本都留守人员为主，大家可以想想，未来还有没有可能像改革开放之初那样，有大批农村人口涌向城市呢？该来的都已经来了，所以现在城市的房子也卖不动了。

此外，2023年我国城镇人均住房建筑面积41平米，是1978年的6倍。

很多家庭都有二套房、多套房。

以上数据足以表明，我国房地产总体上已经供大于求。因此，我们不能再像过去那样疯狂的开发新楼盘了，所以这次政治局会议才特别提到要消化存量房产。

但是，既然已经供大于求了，为什么不说是进入存量房时代，而是新房与存量房并存呢？为什么还要优化增量住房呢？这是因为，各地方发展不平衡，中心城市仍然会继续从四面八方引人才。

而这些中心城市本身，房地产也有需求空间。比如，北京、上海、深圳的人均住房面积只有33平米，远低于全国的41平米，在这些城市，未来一段时间，新房还有增长空间。

那么，在存量房与新房并存的时代，国家会采取什么政策？普通人该如何应对呢？其实，这次政治局会议已经说的很清楚了，那就是消化存量、优化增量。

存量房已经成为了房地产循环链条中，最堵塞的一环了。现在最难卖的就是存量房，尤其是老破小、老破大，很多价格已经跌到了2016年的水平。如果这些房子卖不出去，大家就没有钱去买新房，只有这个环节疏通了，房地产的资金流才能正常运转。

那么如何消化存量房呢？最大的可能就是以旧换新。其实从去年开始，已经有40多个城市推出房屋“以旧换新”的政策了，大体上就是你的二手房不是卖不出去吗？那么政府出钱来收购，但是你拿到的钱只能买新房，不能干别的或者存起来，所以有的地方不是直接给钱，而是给房票，指定你买哪几个楼盘。这样二手房和新房都活起来了，二手房的流通性解决了，新房也有人买了。

那么如何优化增量房呢？一方面，不能全国各地再大干快上了，而是要将新房建设的重心放在中心城市，资源向这些城市倾斜。

另一方面，中心城市的新房未来估计很难有刚需盘，多数都会是改善盘，因为以旧换新的家庭，不可能是刚需，最次也是个刚改，他必然要换一套比原来好一点的房子。同时，我们国家未来还将大力发展保障房，大城市新市民完全可以等保障房，从性价比来看，保障房对刚需群体更加友好。

因此，我们会看到未来有三大趋势。

一，会有更多的城市实行以旧换新。

二，大城市里的新房将会逐渐改善化、高端化，90平米以下的刚需新房估计很难再有了。

三，政府收购的二手房，大概率会变成保障房。

当然这是一个逐渐的过程，不可能这次会议后所有的开发商都不建刚需盘了，但是趋势一定是这样的。

作为普通人群，如果你手头有二手房，又确实有改善的需求，不防借着政府以旧换新的机会改善一下；如果你是大城市的新市民，不是很着急购房的话，不妨等等保障房。博主：地产业正经历房改后最难时刻。