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万科“渡劫”,A股千亿市值房企又少一家 市值蒸发、业绩下滑、债务压顶

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2024-04-20 10:59:18  中国经营报

A股千亿市值房企阵容再减一员,万科股价近期持续下挫,4月18日盘中触及6.87元/股,创近九年新低,市值萎缩至不足850亿元。管理层在投资者交流会议上坦诚,万科正面临阶段性、经营性困境,流动性短期内承压。他们认为,问题根源虽有外部市场变化因素,但更多在于企业在宏观经济与行业环境剧变时,未能及时调整扩张步伐。

万科近年来虽屡次精准预判行业趋势,但在行动层面却未能彻底摆脱行业惯性。公司在部分城市,包括重点城市和一线城市,投资决策过于冒进,导致投资失误。在中央提出行业高质量发展目标后,万科未能彻底调整业内普遍存在的“高杠杆、高负债、高周转”模式,致今日陷入被动。

管理层早在2020年半年报业绩会上透露,彼时万科在手资源足以支撑未来两至三年发展。然而,此后几年,万科仍保持扩张态势。2021年至2023年,万科新增项目平均地价逐年攀升,分别为6942元/平方米、12297元/平方米、13899元/平方米。投资策略的失误使万科在行业下行周期中承受更大压力,销售金额连续下滑,2023年降至3761.2亿元。受此影响,万科整体毛利率持续走低,从2021年的19.55%降至2023年的15.23%。

今年一季度,万科合同销售面积与金额同比分别下降37.5%和42.8%,颓势未见扭转。

转型之路亦未如预期顺利。2014年,万科将定位拓展为“城市配套服务商”,欲在十年内布局物业服务、物流仓储、商业运营、长租公寓等业务,以期为未来价值增长提供支撑。然而,管理层近期承认,经营服务业务在实践过程中存在步子过大、操之过急的问题,过度占用开发业务资金,规模扩大导致管理能力滞后,经营目标未能如期达成。历经八年的商业逻辑检验和可复制性验证,经营服务业务对总营收的贡献仍相对有限。2023年年报显示,房地产开发及相关资产经营业务占比高达92.3%,物业服务仅占6.3%。

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