万科“渡劫”，A股千亿市值房企又少一家市值蒸发、业绩下滑、债务压顶

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2024-04-20 10:59:18 中国经营报

A股千亿市值房企阵容再减一员，万科股价近期持续下挫，4月18日盘中触及6.87元/股，创近九年新低，市值萎缩至不足850亿元。管理层在投资者交流会议上坦诚，万科正面临阶段性、经营性困境，流动性短期内承压。他们认为，问题根源虽有外部市场变化因素，但更多在于企业在宏观经济与行业环境剧变时，未能及时调整扩张步伐。

万科近年来虽屡次精准预判行业趋势，但在行动层面却未能彻底摆脱行业惯性。公司在部分城市，包括重点城市和一线城市，投资决策过于冒进，导致投资失误。在中央提出行业高质量发展目标后，万科未能彻底调整业内普遍存在的“高杠杆、高负债、高周转”模式，致今日陷入被动。

管理层早在2020年半年报业绩会上透露，彼时万科在手资源足以支撑未来两至三年发展。然而，此后几年，万科仍保持扩张态势。2021年至2023年，万科新增项目平均地价逐年攀升，分别为6942元/平方米、12297元/平方米、13899元/平方米。投资策略的失误使万科在行业下行周期中承受更大压力，销售金额连续下滑，2023年降至3761.2亿元。受此影响，万科整体毛利率持续走低，从2021年的19.55%降至2023年的15.23%。

今年一季度，万科合同销售面积与金额同比分别下降37.5%和42.8%，颓势未见扭转。

转型之路亦未如预期顺利。2014年，万科将定位拓展为“城市配套服务商”，欲在十年内布局物业服务、物流仓储、商业运营、长租公寓等业务，以期为未来价值增长提供支撑。然而，管理层近期承认，经营服务业务在实践过程中存在步子过大、操之过急的问题，过度占用开发业务资金，规模扩大导致管理能力滞后，经营目标未能如期达成。历经八年的商业逻辑检验和可复制性验证，经营服务业务对总营收的贡献仍相对有限。2023年年报显示，房地产开发及相关资产经营业务占比高达92.3%，物业服务仅占6.3%。

在销售下滑与转型遇阻的双重压力下，万科流动性短期承压。值得关注的是，万科今年仍有到期债务待偿。年报显示，截至2023年末，万科总负债约1.1万亿元，有息负债3200.5亿元，其中一年内到期的有息负债占比为19.5%。面对债务压力，万科一方面积极处置资产，如打折出售七宝万科广场50%股权给领展房产基金；另一方面，寻求国资大股东深铁集团的支持。深铁集团已通过多种方式助力万科释放百亿规模以上流动性，并承诺必要时将继续支持。

此外，万科打破连续31年分红惯例，今年决定不分红。自3月28日起，郁亮、祝九胜、解冻等高管自愿降至领取月薪税前1万元。此举旨在应对当前困境，共度时艰。

(责任编辑：张蕾)

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