热点城市“地王”频出，土地市场回暖了吗？ 冷热交织，分化显著

3月，全国重点65城土地市场活跃度显著提升。共成交各类土地508宗，总规划建筑面积4203.6万平方米，较上月增长48%。其中，涉宅用地交易尤为突出，成交108宗，规划建面831.5万平方米，环比涨幅高达72%，尽管如此，与去年同期相比仍有30%的差距。

成交楼面价方面，3月平均楼面价为2681元/平方米，环比下滑9%，但同比增长18%。涉宅用地楼面价降至10955元/平方米，环比下降22%，同比则上涨32%。同时，涉宅用地溢价率微升至6.97%。一线城市涉宅用地楼面价持续走高，3月达到33725元/平方米，平均溢价率跃升至8.95%，主要归因于核心区域地块的推出，推高了整体成交价格及溢价率。二线城市楼面价降至10399元/平方米，溢价率略降至7.07%；三四线城市楼面价稳定在2522元/平方米，溢价率微升至2.92%。

本月，土地市场呈现出明显的两极分化态势。厦门、苏州、宁波等地相继诞生新“地王”，而多数城市地块则以底价成交或遭遇流拍。高价地块主要集中在如上海、杭州、厦门、北京、苏州等地。上海以13宗土地出让金138.77亿元的成绩位居榜首，其中宅地出让金达134.11亿元。值得一提的是，苏州在3月两度刷新“地王”纪录，绿城地产分别以8.28亿元和30.8亿元竞得两宗地块，楼面价分别高达45454元/平方米（溢价率42.05%）和65022元/平方米（溢价率18.22%）。宁波也在当月诞生新的市区涉宅地块楼面价纪录，为32613元/平方米（溢价率7.3%）。

流拍方面，3月全国重点65城涉宅用地流拍31宗，流拍率为22.3%，较上月略有上升。威海流拍情况最为严重，流拍率高达96%；杭州在经历2月土拍热潮后，本月也有2宗地块流拍，流拍率40%。此外，南昌、洛阳、烟台、石家庄、秦皇岛等城市各有1宗地未能成交。

聚焦全国核心22城，3月土地市场热度持续升温，热度指数回升至去年3月水平，创近半年新高。核心区域地块的推出提升了涉宅用地成交楼面价及溢价率，多地再现“地王”。其中，苏州、厦门土拍溢价率分别达到17%和25.3%，杭州、武汉、成都等城市土拍溢价率均在13%左右。

3月，苏州连续打破“地王”纪录。先是绿城集团以8.28亿元竞得高新区狮山商务创新区一地块，楼面价45454元/平方米，溢价率42.05%，刷新苏州历史楼板价。随后，绿城又以30.8亿元竞得苏州园区双湖02号宅地，楼面价65022元/平方米，溢价率18.22%，创下江苏省宅地楼板价新高。这两个地块均为低密度住宅项目，且周边新房稀缺，市场关注度高。

根据安居客云洞察数据，苏州整体找房热度在春节后迅速回暖，本周热度指数维持在90.8。狮山板块内待售项目较少，狮山金茂府最受关注，热度持续上升，与同类竞品相比热度排名第二。客户来源方面，高新区和吴中区占比最高，分别为19.4%和18.4%；姑苏和工业园区分别占13.4%和11%。客户职业构成中，汽车制造/服务行业占比过半，购房预算在500万以上的客户占60.6%。

3月核心22城涉宅用地出让成交64宗（不含纯保障房地块），按企业拿地规划建面划分，央企、地方平台、民企占比分别为15%、50%、19%。地方平台拿地比例持续升高，央企拿地比重显著增加10%，联合拿地占比则降至8%。央企拿地仍聚焦核心一二线城市，如上海、成都、西安。多数城市以地方平台拿地为主，如北京、武汉、福州、济南、青岛、天津等地占比超70%。杭州、重庆的民企拿地较为积极。

总结而言，3月全国土地市场呈现出交易规模显著回升、楼面价小幅回落、溢价率上升的特点，城市间热度分化明显，部分城市“地王”频现。核心22城土地市场热度持续升温，地方国企拿地规模占比显著提升。