一个时代的终结。1

学区房大跌

学区房，终究还是破防了。爆炸性消息首先来自上海。上海朱家滩小区，对应的学校是浦东新区顶级名校明珠小学，根据媒体报道，该小区今年的房价一路滑落——3月份，均价跌到10万/㎡；9月份，挂牌价跌到9万/㎡；11月底，有房东直接把挂牌价降到了7.8万/㎡……这啥概念呢？要知道2021年的时候，该小区的房价最高涨到15万/㎡，按现在的挂牌价，这是跌了48%，差不多砍了一半！

换句话说，如果你在两年前花800万买了一套，到现在已经跌没380多万。

这不是个例。纵观上海的学区房，如今都在暴跌——杨浦密云小区学区房，从近15万跌到8万多；梅园新村学区房，从20万跌到9万多……

不止上海，其他一线城市学区房的遭遇也差不多。

深圳，四大名校的学区房都在跌。深圳中学的学区房，最高跌幅达到了29%。深圳实验的学区房，更是跌去30%-45%。一个叫长城花园的小区，2021年价格将近17万，现在降到9万多，跌幅达43%。

北京，“中关村三小”学区房万柳蜂鸟家园小区，此前卖到22万一平，如今成交单价不到12万。

广州，根据“在湾区”的梳理，在名校遍地的越秀区，28个二手小区，超80%都跌了，跌幅最高超30%。对口东风东路小学的锦城花园、君汇世家，分别跌了28%和18%。一线城市都如此，其他城市更不用多说——杭州，几个重点小学的学区房降幅基本都在15%以上；苏州，姑苏区老牌学区房，整体价格下跌已超过34%；合肥，有学区房跌幅接近50%；武汉，很多学区房已经跌到不直接显示成交价，怕太难看了……

学区房，中国楼市金字塔尖的王者，终于也要走下神坛了。

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“疯狂”的学区房

学区房一度是买房人心中的信仰。2013年3月，北京海淀区华清嘉园，一间37平方米的房子叫价350万，每平米逼近10万。由于价格实在骇人，这个地方被称为“宇宙中心”。但仅仅3个月之后，这个记录就被打破了。东城区景山东街，一个400平方米的四合院，报价1.3亿元，每平米32.5万。由于报价过高，这两套房源很快就被下架了。但从它们这里，绝大多数人第一次听到这样一个概念：

学区房。

不只在北京，全国各大城市，凡是优质学区房，都卖成了“奢侈品”。在深圳，华强北有个学区盘叫阁林网苑，一套44.58㎡的房子，2020年4月卖出时成交价632万，每平14万，上一年同期的成交单价是10万。换算一下，一年时间，房东每天躺赚5000块，买房人则要多掏近180万。2019年，南京出了一套“迷你”学区房，13㎡大的房间内，只够放一张床、一张桌子。但因为总价低，房东报价168万，看房人排到了门口。更魔幻的是，这是一套“瓦房”，房龄已经39年。这个“破房子”跑火的原因，在于它属于南京市琅琊路小学的学区范围。琅琊路小学是南京最有名的三所小学之一。

这种现实背后，是学区房巨大的魔力。

《中国教育报》曾公布的一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。一边是16万人的潜在需求，一边是5000个优质学位名额，而学区房，就是通往名校的那张船票。

再往深处看，学区房的火爆根源于优质教育资源的稀缺与不平等。

看一组数据：2019年大学本科录取率，河南考生108.4万，本科批次录取36万，录取率是33.2%，广东、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肃这一数据在35%-43%之间。而北京是68.9%！

这意味着，同样参加高考，北京的孩子10个里头7个上本科，河南是3.3个。

在绝大部分城市，重点高中的升学率都远远高于普通高中，而能否进入重点高中，取决于能否进入重点初中乃至重点小学。而初中小学都是免试入学，能否上全凭划片或者摇号。最后的焦点，就落到了那套决定命运的学区房上。哪怕再不济，孩子不是读书的那块料，学区房也是市场上的“硬通货”，转手一卖也能赚上一笔。

在稀缺教育资源和金融属性的裹挟下，学区房就这样走上了狂欢的巅峰。

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学区房的宿命

学区房如今的暴跌，让很多高位接盘的人感到意外和难以接受，但很多迹象其实早已浮现。

从短期来看，2021下半年以来，房地产市场持续下行。

买涨不买跌的情况，同样适用于学区房。想买的人少，想卖的人多，必然形成价格踩踏。

从中期看，学区房的逻辑在变。

学区房的调控，前几年就开始了。2021年的时候，高层会议明确提出——

增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

在这之后，广州、成都、石家庄、南京等多地将学区房的整顿作为重点。在上海，自2021年起，上海市委属试验示范性高中，将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校。在深圳，官方提出“全区试点大学区制”，在民治街道小一和初一各自选取5所学校，纳入到大学区招生学校中，狙击高价学位房。这两年，更多的城市也在跟进。教师轮岗制度、叫停寒暑假辅导班、严控在线教育，甚至试点启动小学生暑期托管服务……这些，都是改革的一个个小步伐。当优质教育资源不再和房子强关联，学区房自然就降温了。

从更长的维度看，学区房的价值基础也在逐渐动摇。

2016年全国出生人口达到高峰以后，新生儿数量就一直在跌，2022年全国出生人口更是跌到了1000万以下，与几年前相比几近腰斩。另一个数据也在说明这个趋势。教育部官网数据显示，2022年全国共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所。同年，在中国“人口第一大县”安徽临泉县，50家幼儿园被关停。不止幼儿园，2022年全国的小学也比上年减少5162所。

学生都少了，学区房的需求自然下降，价值也随之下降。

学区房概念的真正兴起，是在2006年《义务教育法》颁布、“就近入学”被强调之后。后来的“小升初”直升制度，更是把“学区房”推上了神坛。回看这十几年，学区房诞生了太多的魔幻。有人哪怕是耗资千万、倾家荡产也在所不惜；有人组建孟母群、自办奥赛班，自觉成了房价的“保卫者”；还有人调动巨量资金大手笔囤入学区房，捂一段时间又转手卖给需要的接盘侠，从中牟取暴利……但如今，一切都已成往事。学区房也终将体会到那句话——

时代抛弃你的时候，连声再见都不会有。