一线楼市调控优化为何迟迟未至 实际上城市之间也在相互观望(3)
如果将“外地有贷、北京无房”或者是“卖一买一”人群仍认定为首套，或是从城市外围直接取消“认房又认贷”，将释放一批刚需和改善换房需求，对应首付比例最低能降至35%、房贷利率能降至4.75%。
许多政策牵一发而动全身。例如，如果想要降低购房成本、支持刚需和改善需求，不需普降首付比例，北京、上海只需放宽普通住宅认定标准即可。
北京现行的普通住宅标准，最核心的一项是，分区域地给房子单价、总价设定了区间：五环内单价3.96万元/平方米、总价468万元/套；五环到六环，单价3.17万元/平方米、总价374万元/套；六环外则为单价2.38万元/平方米，总价281万元/套，即为普通住宅。
目前，北京、上海的普宅标准，近10年没有调整过，而房价已今非昔比。
普通住宅的身份直接关系到首套房首付比例是35%还是40%（非普宅），二套房普宅首付比最低为60%，非普宅则需80%。
张亦解释，调整普宅认定范围，有三个好处：一是首付比例大幅降低，二是交易契税减少，三是项目限价会有所调整。
限售也是住建部门职权范围内可以调节的部分。这是2017年楼市调控出的新手段，厦门开头，一二线城市均有跟进，限售周期2-5年不等。
部分一线城市盯紧了限售时间起点这一细节。
比如，限售5年，一般是取得不动产权证满5年后才解开限售，这个节点如果移到以签订商品房买卖合同为起点，限售时间就会缩短。因为新房基本采用预售制，购房和交楼办证往往差了一两年。
但限售是一把双刃剑，解开限售后，挂牌量也会增加。张亦解释，挂牌量增加不一定是坏事，“只要滚起来，流动性加大，市场就能活跃起来，尤其对一线有效，但不能一刀切”。
工具充足
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