每经实习记者 董青枝 记者 谢振宇 每经编辑 魏文艺
今年以来，海南楼市出台一系列限购、限贷等政策，以稳定房地产市场发展。9月底、10月来，海南更是调控政策政策频出，限制岛外人群投资性购房。
不断升级的调控政策背后反映出当地楼市怎样的特点？调控效果如何？背后又有着怎样的谋略？
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前海南楼市调控升级充分说明海南国际旅游岛依然是购房者热衷的地方，类似的调控升级充分体现了市场稳定的导向。而旺季到来会在一定程度上吸引购房者进入，政策的出台也是防患于未然，适当会对后续几个月的楼市进行降温。
今年出台10余次楼市调控政策
据《每日经济新闻》记者不完全统计，海南省及各地方今年陆续出台楼市调控政策已达10余次。4月，海南省发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》；5月，海口、三亚等7个市县先后出台了更加严格的限购政策；9月23日，海南永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目；9月29日，海南停审“100平方米以下商品房”；日前，海口、三亚、万宁、陵水四市县将住房限制转让年限提高到5年。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，冬季不少北方人会到海南避寒，可能造成市场火热，现在通过政策限制一下，从需求角度为市场降温。他说，海南的调控比较晚，海口、三亚都是热点城市。在其他城市楼市政策收紧后，海南楼市被推动了一把。
据海南省统计局公布的今年1~8月海南房地产运行数据显示，全省房屋销售面积1602.47万平方米，同比增长69.5%。前8月，海南省房地产开发投资额达到1252亿元，同比增长14%。而海南经济运行情况新闻发布会披露，截止今年6月末海南全省商品住宅库存去化期约11个月，比上年末减少12个月。
记者注意到，作为海南房价最高、外来人口最活跃的地方，三亚通常先于各地出台政策。10月9日，三亚先行将住房限制转让年限提高到了5年，随后其他地方跟进。
海南省统计局数据显示，1~8月三亚房屋销售额397.2亿元，领跑全省，同比增长105.8%。且上半年三亚以60~90平方米中小户型成交为主，成交均价领跑全省，热门区域单价集中在2万~3万元/平方米。
以户型面积限制“候鸟型”人群
不同于其他省份的调控政策，9月29日海南出台政策将停审“100平方米以下的商品房”。在此之前，海南限制新建小户型的面积更小。从2015年11月，海南已经停止批准套型建筑面积在60平方米以下的商品住宅建设。三亚市此前将商品住宅最小套型建筑面积提高至80平方米。
据海南省住建厅相关负责人介绍，控制小户型商品住宅开发对引导房地产业结构调整、提升产品品质具有较好的促进作用。很多企业为迎合市场，开发了大量小户型商品住宅，并将大部分卖往岛外市场。岛外更多的“候鸟型”人群来这儿季节性居住，给当地基础设施、公共服务设施和社会管理带来极大压力。
链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。
近些年，在海南国际旅游岛建设的利好下，海南的旅游产业蓬勃发展，今年国庆期间，三亚旅游揽金逾58亿元。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉《每日经济新闻》记者，海南停批100平方米以下商品房主要是为了改变度假地产的产品结构，有效遏制候鸟式居住的空置现象，提升旅居效率和效益；未来100平方米以下的产品更多将转变为租赁房，提高利用率。
戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端表示，未来海南100平方米以上的置业人群要更具有经济实力。
国家统计局海南调查总队调查报告建议，今年海南房地产市场总体价格将保持平稳向上态势。房地产市场平稳发展一方面要防止恶意竞争和投机，另一方面要继续大力提升城市基础建设，南部拓展旅游地产，北部打造宜居环境，全方位发展医疗、养老、教育、文化、娱乐产业。
