■本报记者 王丽新
“到2020年，长租公寓租金收入将达到20亿元。”龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石向《证券日报》记者透露，长租公寓冠寓是继住宅、商业、物业后，龙湖的第四大主航道业务，而龙湖是将长租公寓定位于主航道业务的首家房地产公司。
韩石表示，目前冠寓计划布局16个一、二线城市，截至2017年底，将开业逾1.5万间，未来将达到5万间，进入行业前三名。而关于长租公寓回报率低和盈利难的问题，韩石称，相对周边租赁市场，龙湖布局的长租公寓一般有15%的溢价，但“三年内不考虑盈利问题”。
轻重并举式扩张
4年前，北京首次购房者平均年龄为30岁。时至今日，北京首次购房者平均年龄为34岁。一线城市已经出现“有房者可置业，无房者难置业”的现象，加之房地产市场进入存量房时代，租赁市场成为房地产经纪机构和房地产开发企业争相抢食的万亿元蛋糕。
华菁证券地产行业首席分析师周雅婷向《证券日报》记者表示，在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿元。
目前，除了链家、我爱我家等房地产经纪机构先行布局这一市场外，万科、龙湖等开发商开始介入。然而，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩重资产模式下融资成本高和资产收益率低带来的盈利难题。
对此，韩石向《证券日报》记者透露，目前冠寓是从轻资产入手，一般是对有十年以上租约的物业进行改造，或者以股权合作、委托管理等方式获取项目，希望以此快速形成规模，未来会逐渐加大重资产冠寓项目比例，以轻重结合方式发展。
值得关注的是，从回报率与运营成本方面来看，长租公寓回报率仅在1%－2%之间，“55%的拿房成本占比”和“百间65%的入住率”是盈利的临界点，这意味着若无法掌握成本优势，这一“生意”很难做。
“龙湖有自己的成本控制计算模型，对集采、价格、运营等成本控制得非常严格。”韩石向《证券日报》记者透露，对于长租公寓的拓展，龙湖有一个全景计划，即7天内判断一个项目是否值得获取，获取项目到开业运营的周期控制在130天内，从拿到项目、出设计图纸、施工到验收，每一个环节的计划精确到半日内，以此从成本计算和运营体系上降低成本，提高利润空间。
三年内不考虑盈利
作为第四大主航道业务，龙湖对长租公寓的长期期许是比较高的，从布局4年就想换得20亿元租金收入就可见一斑，但这一业态在国内发展尚不成熟，在资产证券化方面渠道过窄，可见这是一个有门槛的行业。
红璞公寓总经理兼集团副总裁甘伟曾向记者表示，对于集中式公寓来说，可以说是重资产运营，需要改造整栋楼，前期投入高；另外，回收周期长，“我们测算回收周期一般在4年至4年半时间”。当然，轻资产项目盈利周期可能相对较短，但即使客户为B端，盈利可能也需要两年半到三年的时间。
对此，龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林表示：“龙湖要做的不是简单的长租公寓，而是基于优化城市功能，区域’职住’平衡为理念，联合天街、一展空间和冠寓，打造1+1+1>3的微生态生命体”。
同时，韩石也表示，集团对于长租公寓板块，目前更关注如何把产品做好，三年内并没有盈利考核。
据记者了解，9月2日，北京酒仙桥冠寓开业，这是龙湖在一线城市的首个冠寓项目，但从在成都和重庆先行开业的冠寓来看，试运营的两个月内出租率已经超过95%。韩石表示，从硬件的设计及施工上，龙湖的长租公寓精确到毫米级的尺度；从软件管理上，借助手机移动端实施科技化管理。
借助精细化管理和成本控制优势，韩石表示，龙湖的轻资产冠寓项目，预计毛利率将达到35％，而重资产冠寓项目毛利率将达到70％以上。
显然，总体来看，这一毛利率水平要高于开发地产项目的平均毛利率水平，或许这也是目前行业有三分之一房企进入这一市场的动因。此外，在高达5.3万亿元的房地产服务市场中，至今尚未产生千亿元市值的公司，可见资产管理整体仍是一座尚待发掘的金矿。
