15万亿城市更新“大蛋糕”来了战略地位提升(3)

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2026-07-08 14:33:16 第一财经

中指研究院研究总监吴建钦认为，城市更新的最大难点在于资金平衡。与传统房地产开发不同，城市更新项目往往兼具公益性、准经营性和经营性特征，不能再用单一土地开发逻辑解决所有问题。目前较有借鉴意义的主要有三类模式。

第一类是“财政资金+专项债+政策性金融”模式，主要用于危旧房、老旧小区、地下管网、城市生命线等公益性、民生性项目。这类项目现金流弱，但公共属性强，需要财政和政策性资金托底。

第二类是“专项借款+专项债+商业贷款+土地收益平衡”模式，通过专项借款、专项债、商业贷款、土地收益和配套物业经营等方式共同平衡。核心是把征收安置、基础设施、公共配套和可经营资产分开测算，形成资金闭环。

第三类是“城市更新基金+资产运营+REITs/ABS退出”模式，更适合低效楼宇、老旧厂区、产业园区、商业街区等具备经营收益的项目。前期由国资平台、金融机构和社会资本共同参与，后期依靠招商运营、租金收入、REITs或ABS等方式实现退出。

城市更新融资不能只问“钱从哪儿来”，更要解决项目分类、收益来源、风险分担和退出路径。只有项目边界清晰、现金流可预期，社会资本才会有更强的参与意愿。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前，城市更新相关融资呈现“一项目一政策”的特征，依据项目自身的资金平衡难度及需求加以确定。整体而言，“谁的物业、谁负责融资”是基本逻辑，如市政设施属政府物业，应由中央及地方政府投资，资金来源包括财政资金、特别国债、地方政府专项债及财政定向补贴等，主要用于修复市政基础设施，为市场资本进入扫清障碍。

在此基础上，业主自我投资也尤为关键，如原拆原建中的业主出资，需要使业主认识到出资改造后居住舒适度提升、房产保值增值，效用可直观显现。若业主出资到位、政府市政投资落实，市场资本进入的障碍便基本消除。此时，需为市场资本预留可盈利的经营性物业，如临街商铺、停车场、社区可运营游泳池、广告牌等，但前提是政府资本与物业所有人自愿让渡相应权益。

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