15万亿城市更新“大蛋糕”来了战略地位提升(4)

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2026-07-08 14:33:16 第一财经

过去房地产大规模增量开发时代，房企擅长的是融资、买地、盖楼，而当存量时代来临，企业如何适应城市更新的新战场？不同性质的企业将扮演哪些不同角色？

6月28日，首开股份发布公告称，北京市国资委决定对首开集团与北京建院实施重组：将北京国有资本运营管理有限公司持有的北京建院67.50%国有股权无偿划转至首开集团。在业内看来，随着存量更新时代正式到来，北京的城市建设也正在从“建高楼”转向“修胡同、改老区”，这对行业各个环节的参与者都提出了更高的能力要求。过往首开集团开发业务主要集中于一二级市场，与北京建院重组可补齐前端设计和规划能力上的拼图。

6月5日，泉州市城市更新集团有限公司揭牌成立，该公司定位为“全生命周期城市更新市场化运营商”，将积极参与老旧片区更新、低效空间活化、低效资产盘活，持续挖掘和提升城市更新项目市场价值。

随着城市更新时代来临，各类地方国资及大型央企等主体将承担更多存量更新的责任。吴建钦认为，央企和地方国企将更多承担片区统筹、项目实施、资金组织和公共属性较强项目的主力角色；稳健型民营房企可在产品打造、社区更新、低效楼宇、小体量存量项目中发挥市场化优势；此外，商业运营商、园区运营商和资管机构的重要性会提升，因为很多项目真正的难点在于后续运营和现金流形成。

对传统房企来说，转型重点有三方面：一是从开发销售转向资产运营，关注长期现金流和资产价值提升；二是从单项目开发转向片区综合策划，统筹居住、产业、商业、公共服务和基础设施；三是从工程建设延伸到策划、融资、运营和资管。城市更新将是房企能力重构的新赛道，未来有机会的企业不一定是规模较大的开发商，而是能够把存量空间转化为长期资产价值的城市综合服务商。

李宇嘉也表示，在城市更新赛道，不同性质的房企角色有别。对央国企来说，主要承担前期市政基础设施投资，完善片区及小区的基础设施。地方国企应发挥引领作用，率先吸引社会资本进入停车场、临街商铺、小区设施等盈利性运营领域。初始阶段市场资本常存犹豫，地方国企可采取带头投资或股权合作方式，并承担劣后责任，使市场资本享有优先权，促其更大胆参与，推动城市更新的整体平衡与规模壮大。

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(责任编辑：zhangxiaohua)

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