12月1日，常州市在政策吹风会上抛出一项重量级动作：购房补贴全面升级。原本只适用于新建商品房现房的补贴范围，如今被扩大至期房与二手房，符合条件的购房者最高可拿到20万元。

这种“真金白银”直接上手的刺激方式，正成为地方楼市调控的主流打法。在房价持续走弱、市场情绪冰点的当下，各地政府纷纷试图用补贴把需求从“观望区”拉回“购买区”。但问题来了——补贴真有这么灵？能把低迷的市场拉回繁荣轨道吗？

短期刺激明显：补贴确实能“拉一把”成交量

从实践看，补贴在短期内确实能见效。今年9月，桂林投入1.2亿元购房补贴，当月成交量环比增长15.5%，同比更是跳涨71.3%。

原因很直白：补贴降低了购房门槛，特别对刚需来说，有没有补贴、补贴多少，直接影响买不买、什么时候买。

尤其是在一些“二手房价格倒挂新房”的城市，补贴更能起到“平滑价差”的功能。例如桂林部分小区二手房比新房便宜一半以上，新房去化本就吃力，此时补贴等于帮缺口打了个补丁，为开发商“缓一口气”。

但补贴只能刺激需求端表层那一层，更深的问题，它碰不到。

补贴的局限性：治标不治本，“输血式”刺激撑不久

楼市的核心困局不是买不买的问题，而是敢不敢买、愿不愿买的问题，这一点补贴几乎无能为力。

1.地方财政撑不起太久

全国土地出让收入持续下滑，2024年政府性基金预算收入完成率只有87.7%，这意味着大部分城市本就“钱袋子紧”。

补贴一次两万十万没问题，长期发、持续发？多数城市根本不具备财力。财政底子越薄的城市，越依赖土地财政，却又越发不起补贴，这是典型的“越需要越无力”困境。

2.房价跌幅大于补贴额度，刺激效果被抵消

11月三四线城市二手房价格同比下跌7.47%，换句话说，100万的房子一年蒸发7万多。而很多城市补贴力度也就几万块。

在购房者眼里，这种“补贴没补上跌幅”的现实，让政策吸引力明显下降。

3.信心比补贴更重要

市场如今最缺的不是优惠，而是稳定可预期的交付和房屋质量保障。

例如桂林曾有“保交楼”项目一入市就触发价格下探，说明购房者的第一考量已经从“能不能便宜点”变成“能不能交付、会不会烂尾”。

补贴解决不了这种担忧。

楼市想稳，需要的是“组合拳”，不是单点刺激

任何单一政策都托不住楼市，补贴也不例外。真正想让市场企稳，需要从短期和长期两头做文章。

（1）短期：补贴要精准，打通一二手房循环

补贴资金有限，就更要精准使用。

• 向刚需、改善族倾斜，而非全面撒网

• 学习济南的“卖旧买新”模式，最高补贴10万元，把存量房“盘活”，也帮新房“去库存”。

通过链条循环，而不是只刺激某一端。

同时，也要警惕财政透支风险，确保补贴政策不是“一次性爆发，然后无力续航”。

（2）长期：恢复市场信心才是决定性因素

这包括：

• 加快推动现房销售

• 提高建筑质量、改善交付能力

• 推动监管制度改革，让购房者有安全感

这些措施相比补贴更费时间，但能解决核心症结。

只有当市场相信“买了不会亏、不会烂尾、不会掉价太狠”，需求才会真正回流。

购房者怎么选？不同需求的判断逻辑不同

即便在政策频出背景下，买房人的理性应该占上风。

刚需：关注补贴窗口，但要优先选现房、准现房

尽量选择核心区、人口净流入区域，避免去远郊接最后一棒。

改善族：抓住“卖旧买新”机会，重点看房屋品质

层高、采光、隔音、电梯质量、物业这些配套，比便宜几万元重要得多。

趋势已经很明显：市场正在从“能住”转向“住得好”。

补贴能救急，但救不了长期

购房补贴不是万能药，但它能在下行周期中起到“急救针”的作用，拉住一些犹豫的需求，让市场不至于继续恶化。

但真正决定楼市未来的，是三大问题能否被解决：

• 市场信心

• 供需结构

• 地方财政可持续性

如果这三项不解决，再多补贴也只能换来短暂反弹。

最终，楼市能否摆脱低迷，不取决于补贴发了多少，而在于能否让“房子回归居住属性”，让购房者真正安心——这才是长期稳定的基础。

补贴能把时间争出来，但市场能不能稳住，还得看后面这一整套深层改革能走多远。