万科债券展期房地产市场何去何从房企困境与市场未来

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2025-11-29 09:17:27 钛媒体APP

地产行业中的佼佼者万科也加入了公开市场债券展期的队伍。一笔余额为20亿元的中期票据将于12月召开持有人会议商议展期事宜。尽管展期不等于违约，但对公司的信用状况仍会产生不利影响，短期内万科的债券和股票价格可能会显著下跌。

根据万科披露的2025年三季报，截至10月30日，公司已完成288.9亿元公开债务的偿还，第一大股东深铁集团已累计向万科提供291.3亿元的股东借款。尽管企业和国资股东积极努力，万科仍未能遏制信用风险的蔓延。此次债务展期表明，国资股东希望万科通过自身努力和市场化方式化解债务，无法再进行无条件的资金支持。

万科债券展期不仅反映了微观房企的困境，还涉及房地产市场的未来走向及稳地产政策的有效性等宏观问题。当前房地产市场的总体状况依然不佳。从销售数据看，2025年前10个月商品房销售面积同比下滑6.8%，销售额同比下滑9.6%，百强房企销售额同比下滑超过30%。房价方面，10月70城房价环比、同比继续全线下跌，二手房跌幅更大。库存消化周期已达30个月的历史新高，尤其在三四线城市更为严重。尽管已有白名单贷款超过4万亿、保交楼专项借款3000亿以及城中村改造收购存量房等措施，但市场反应却越来越迟钝。

从宏观经济研究的角度来看，加大救助房地产市场的力度是必要的。持续高增长的房价会挤出其他领域的投融资机会。日本的经验教训也说明，投融资体系需要快速从传统领域切换到新领域，避免金融体系资产负债表损失集中显现。然而，日本当时缓慢而长期的通缩环境不利于创新体制形成，银行部门因净息差收窄普遍产生“惜贷”现象，居民部门忙于去杠杆，导致高技术产品消费需求不足，电子产业随之衰落。

我国当前房地产市场自2022年4月以来普遍下跌已近四年，各地房价累计跌幅普遍超过30%，部分城市甚至超过40%。住房占居民总资产比重接近六成，资产缩水对居民支出预期及能力的压制显著，社零额增速持续偏低，居民消费信心指数仍在谷底，新增信贷数据多个月份为负。这些数据表明居民部门正处于去杠杆过程中，权益市场上行难以对冲房价下行的影响。尽管近年来我国在高技术制造和人工智能等领域取得显著进步，新动能带来的增长还不足以对抗旧动能形成的收缩。

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