地产行业中的佼佼者万科也加入了公开市场债券展期的队伍。一笔余额为20亿元的中期票据将于12月召开持有人会议商议展期事宜。尽管展期不等于违约，但对公司的信用状况仍会产生不利影响，短期内万科的债券和股票价格可能会显著下跌。

根据万科披露的2025年三季报，截至10月30日，公司已完成288.9亿元公开债务的偿还，第一大股东深铁集团已累计向万科提供291.3亿元的股东借款。尽管企业和国资股东积极努力，万科仍未能遏制信用风险的蔓延。此次债务展期表明，国资股东希望万科通过自身努力和市场化方式化解债务，无法再进行无条件的资金支持。

万科债券展期不仅反映了微观房企的困境，还涉及房地产市场的未来走向及稳地产政策的有效性等宏观问题。当前房地产市场的总体状况依然不佳。从销售数据看，2025年前10个月商品房销售面积同比下滑6.8%，销售额同比下滑9.6%，百强房企销售额同比下滑超过30%。房价方面，10月70城房价环比、同比继续全线下跌，二手房跌幅更大。库存消化周期已达30个月的历史新高，尤其在三四线城市更为严重。尽管已有白名单贷款超过4万亿、保交楼专项借款3000亿以及城中村改造收购存量房等措施，但市场反应却越来越迟钝。

从宏观经济研究的角度来看，加大救助房地产市场的力度是必要的。持续高增长的房价会挤出其他领域的投融资机会。日本的经验教训也说明，投融资体系需要快速从传统领域切换到新领域，避免金融体系资产负债表损失集中显现。然而，日本当时缓慢而长期的通缩环境不利于创新体制形成，银行部门因净息差收窄普遍产生“惜贷”现象，居民部门忙于去杠杆，导致高技术产品消费需求不足，电子产业随之衰落。

我国当前房地产市场自2022年4月以来普遍下跌已近四年，各地房价累计跌幅普遍超过30%，部分城市甚至超过40%。住房占居民总资产比重接近六成，资产缩水对居民支出预期及能力的压制显著，社零额增速持续偏低，居民消费信心指数仍在谷底，新增信贷数据多个月份为负。这些数据表明居民部门正处于去杠杆过程中，权益市场上行难以对冲房价下行的影响。尽管近年来我国在高技术制造和人工智能等领域取得显著进步，新动能带来的增长还不足以对抗旧动能形成的收缩。

从资源流动和资金配置角度看，只要房地产市场和房价增幅不超过科创投资回报即可。房价长期向下调整不能触底，最终可能通过消费端对高技术领域的投资回报形成制约。

关于如何救助房地产市场，有不同观点。一部分人认为应救主体，通过白名单、保交楼等方式稳定开发商并防止风险蔓延。另一部分人则认为应救市场，如降低存量房贷利率、全面放开限购等提高市场交易活跃度。还有人认为应救价格，通过稳定市场价格来改变预期。但实际上，每条路径都已出台一定措施，但并未真正作用于价格端，核心在于市场不相信政策希望房价稳定。

为了稳定房地产市场，可能需要采取间接的、市场化的手段尽快形成房价底部。一方面要明确释放供给收缩信号，如停止新增地产开发，减少土地供应，盘活现有土地和房产存量，停止公共房屋楼宇新增供给，在市场上收购存量房改为保障房，并利用保障房租赁价格间接影响商品房交易价格。另一方面要推动市场交易活跃且可持续，政府部门可以成立住房稳定基金，低价时买入高价时卖出，充分释放逆周期回购信号，使市场重新认识到政策对房价的重视。

2026年的房地产市场运行情况或将更加依赖外在政策干预来打破当前负向循环。相对确定性的政策包括专项债加大收购存量土地和住房力度，缓解供需失衡压力，建议以此方式储备的土地暂时退出市场以释放减少土地供给的信号。此外，存量房贷利率仍有可能继续下调，各地也有发放住房消费券的探索，以及采取以旧换新等措施加快存量房流通，这或有助于提高市场交易活跃度。2026年宏观经济或依然重复前高后低的走势，期待有“一揽子地产支持政策”，下半年7月可能是一个合适的预期兑现时点。