一夜之间，数百万购房者发现自己的房贷利率比现在新购房者还要高，这种现象被业内称为“房贷倒挂”，正在引发一场前所未有的还贷危机。

最近，一种奇怪的现象在楼市中蔓延：前两年以高利率贷款买房的业主，突然发现自己的房贷利率竟然比新房贷款的利率高出许多。

这一反常的“房贷倒挂”现象，让众多在高位买房的业主陷入焦虑。社交媒体上，“高位接盘者何去何从”的话题阅读量已突破2亿。

01 意外发现

“我5.88%的利率买的房，现在听说首套房利率只要3.5%左右，这差距太大了！”北京朝阳区的李女士在接受采访时表示，她是在2021年房价高点时购买的房产。

李女士的遭遇并非个例。数据显示，2021年至2022年期间购房的群体，普遍面临着5.5%以上的贷款利率。

而当前，多个城市的首套房贷款利率已降至3.5%左右，部分城市甚至更低。这意味着早期购房者要比新购房者多支付超过2%的利息。

以贷款100万元、30年期限计算，利率差2%意味着总利息支出要多出近50万元。

02 真实案例

在上海浦东新区，软件工程师张先生向记者展示了他的房贷合同：2021年10月签约，贷款金额280万元，利率5.65%，等额本息还款。

“当时觉得利率还能接受，毕竟大家都这个水平。”张先生苦笑，“现在同样的房子，新房贷款利率只有3.8%，我每月要比现在买房的人多还近3000元。”

张先生的情况代表了大多数“高位接盘者”的困境：不仅买在了房价高点，还贷在了利率高点。

更让他们担忧的是，房产价值也在缩水，张先生所在小区同样户型的成交价已比他购买时下跌了15%。

03 专家解读

经济学家马光远指出，“房贷倒挂”现象反映了当前房地产市场供需关系的深刻变化。

“为刺激房地产市场，新发放的贷款利率持续走低，但存量房贷利率调整相对滞后，这就形成了利率倒挂的特殊现象。”

央行数据显示，目前全国存量房贷中，约有65%的贷款发放于2020年至2022年的利率较高时期。

这部分购房者正面临着“房价下跌、利率偏高”的双重压力。

04 可行方案

面对这一困境，银行业内人士提出了几个解决方案：

提前还款是目前最直接的方式。但需要购房者具备足够的流动资金，且要考虑提前还款的违约金问题。

商转公也是一个选择，但公积金贷款额度有限，通常无法覆盖全部商业贷款。

住房贷款转按揭在技术上可行，但实际操作中多数银行并不积极推广此业务。

最受期待的是存量房贷利率调整。目前已有部分银行开始对符合条件的客户提供利率调整服务，但覆盖面仍然有限。

05 银行态度

记者以客户身份咨询了多家银行个贷部门。

工商银行某支行个贷经理表示：“我们目前主要根据客户信用状况和还款记录，对部分优质客户提供利率调整。”

招商银行客服回应：“对于符合条件的客户，我们可以提供贷款重组服务，但需要重新评估抵押物价值。”

建设银行专业人士透露：“总行正在研究制定存量房贷利率调整的细化方案，预计近期会有具体政策出台。”

不过，多数银行对大规模调整存量利率持谨慎态度，担心会影响自身利润。

06 转贷风险

近期，一些贷款中介开始推广“转贷”业务，声称可以帮助高利率房贷客户获得更低利率。

具体操作是将房贷转为经营贷或消费贷，但这些操作存在较大风险。

银保监会近期发布风险提示，明确警告“转贷”操作可能面临的法律风险。

包括：骗取贷款的法律风险、资金链断裂风险、个人信息泄露风险等。

北京中银律师事务所高级合伙人警告：“通过经营贷置换房贷，一旦被银行发现用途不符，可能要求提前全额还款。”

07 官方动向

值得关注的是，金融监管部门已开始注意到这一问题。

央行在最新发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》中提出，“支持符合条件的商业银行按照市场化、法治化原则，有序调整存量房贷利率。”

同时，住建部也在近期座谈会上表示，将“指导各地因城施策支持刚性和改善性住房需求”。

业内专家预计，存量房贷利率调整方案可能在三季度末出台，但具体实施方式和范围仍有待观察。

对于数百万“高位接盘者”来说，等待或许是当前最明智的选择。随着政策信号的释放，各大银行正在制定相应方案。

在这场前所未有的房贷倒挂危机中，没有人知道最终解决方案会是什么，但可以肯定的是，房地产市场正在经历着深刻的变革。