中国房地产生死局与破局路！(2)

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2025-09-08 15:40:32 今日头条

银行与房地产企业的两难困境

银行作为以盈利为目标、以风险管控为核心的金融机构，“嫌贫济富”的放贷逻辑并非主观偏好，而是由其经营本质与市场化规则决定的，这种行为在房地产行业的不同周期中表现得尤为明显。

当房地产行业进入下行周期，房企的经营状况急转直下，银行的风险评估体系会立即触发“防御机制”，“抽紧贷款”成为必然选择。此时，房企销售回款大幅下滑，项目去化率从繁荣期的80%以上降至50%以下，部分项目甚至因资金不足陷入停工，原本作为贷款抵押的土地、在建工程等资产，其估值也随市场行情下跌而缩水，银行面临的“坏账风险”急剧上升。

出于“控制不良贷款率”的核心考核指标，银行会迅速调整对房企的信贷策略：在新增贷款方面，大幅压缩房地产开发贷额度，2025年1-7月全国房企开发贷新增额同比下降35%，部分中小银行甚至直接暂停房地产开发贷业务，将信贷资源转向制造业、绿色产业等风险更低的领域；在存量贷款方面，通过要求房企追加抵押资产、提高保证金比例、提前收回部分贷款等方式降低风险敞口。这种“晴天送伞、雨天收伞”的行为，虽符合银行自身的风险管控逻辑，却如同“釜底抽薪”，进一步加剧了房企的资金链压力。

中国房地产行业的发展模式，从本质上看是“金融驱动型”模式，金融支持贯穿于房企拿地、开发、销售的全流程，堪称行业运转的“命脉”，这种依赖程度远超其他行业。

从资金来源结构来看，房企对金融的依赖体现在多个维度：其一，

银行开发贷

是房企拿地和项目建设的核心资金来源，占房企总资金的30%左右。其二，预售资金监管账户本质是购房者按揭贷款的提前归集，占房企资金的20%。其三，非标融资（信托、私募基金等）是补充资金来源，占比约15%。在银行开发贷收紧时，房企会通过信托公司发行“房地产信托计划”，或与私募基金合作设立“房地产投资基金”，以更高的利率（通常在8%-12%）获取资金，这部分融资虽成本较高，但能快速缓解资金压力。上述三类金融资金合计占比超65%，而制造业企业的金融资金占比通常不足30%，可见房地产对金融的依赖之深。

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