地王潮来袭 房价会涨回2016年水平吗 市场逻辑与风险警示
百亿级地王背后的市场逻辑与风险警示
2016年被称为中国房地产的“地王年”，全年共诞生15宗总价超百亿地块，主要分布于北上广深及南京、杭州等核心城市。例如，融信以110.1亿元、溢价率139%竞得上海静安区中兴社区地块，楼面价达到10.02万元/㎡，创当时全国单价地王纪录。泰禾则以57亿元拿下深圳尖岗山地王，楼面价为7.99万元/㎡，但因债务危机停工至今。这一时期民企占比超过60%，房企依赖高杠杆扩张，土地市场呈现“全国开花”态势，三四线城市也频现高价地。
到了2024-2025年，一线城市密集成交了7宗百亿级地块。其中，华润+中海联合体以185.12亿元竞得深圳南山区粤海街道地块，刷新深圳总价纪录；中海以75亿元摘得北京海淀树村地块，楼面价为10.23万元/㎡，周边二手房挂牌价达20万元/㎡。此时央国企占比超过90%，地块集中于北上深杭蓉核心区位，民企仅滨江、龙湖等区域龙头参与，三四线城市几乎绝迹。
政策环境方面，2016年多地执行“限房价、竞地价”，地王项目面临严格售价管制。上海前滩三湘印象名邸地块因限价政策延迟5.5年入市，最终售价12.18万元/㎡，房地差仅为5.5万元/㎡。而到2025年，一线城市取消限价、放宽户型限制，如上海取消“7090”政策，杭州、成都允许房企自主定价，释放土地市场价值。上海徐汇滨江地块未设房地联动价，预计售价18.7-19万元/㎡，房地差达4.7万元/㎡。
市场供需变化显著。2016年城镇化红利驱动下，房企重仓三四线城市，但库存迅速积压。至2023年，中西部地区土地开工率仅27.4%，大量地块沦为“无效供应”。2025年人口与资源向核心城市集聚，杭州、成都常住人口分别达1262万、2147万，年均增长超1.5%。核心区土地供应稀缺，如杭州蒋村地块楼面价8.8万元/㎡，溢价率115.39%，创全国TOP3。
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