第四代住宅，彻底卷飞了市场热销引发关注

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2025-01-02 10:27:46 网易

第四代住宅彻底卷飞了。前段时间，广州首个第四代住宅项目正式亮相，引发行业高度关注。该项目12月27日晚摇号开盘，158套房源全部售罄，去化率达到了100%。此外，东原集团在宜兴代建的一个主打第四代住宅的项目，开盘去化率超过80%，刷新了宜兴近三年的开盘记录。近两年，第四代住宅频频成为热销新闻的主角，许多房企对此跃跃欲试。

不过，打造真正的第四代住宅并不容易。当前全国不少城市出台了相关政策，但很多开发商仍不敢轻易尝试，主要原因之一是成本问题。据机构测算，第四代住宅相比普通住宅，成本会增加650～800元/平方米左右。除了差异化设计、绿化覆土和排水施工带来成本增加外，政府还要求试点项目采用装配式建筑等绿色建造方式，加上节能技术和智能化系统的应用，进一步增加了项目的建造和运维成本。有业内人士指出，如果项目单价低于1万元/平方米，很难有动力投入成本去做四代住宅。

另外，受到建筑规范限制，狭小地块也不适合做四代住宅。虽然四代住宅的设计通常不计容积率，但建筑规范对退距和建筑形态有明确要求。例如，一块10米×10米的地块，阳台或露台可以挑出去，但建筑整体的宽度和长度增加后，会影响楼与楼之间的排布，导致退距不足，从而损失容积率。一些成功的四代住宅产品，阳台设计往往更为悬挑且宽敞，但这种设计对地块形态有较高要求。反之，一些项目为了控制楼体体积，减少退距和容积率的损失，阳台设计更偏向细长的大阳台。

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第四代住宅的核心优势在于空中庭院以及大面积赠送。很多项目通过相关政策可以做到“零公摊”、“100%得房率”，甚至更高。例如，广州首个四代宅项目，阳台率达到25%，加上40%空中花园，户型使用率可以达到约127%-140%。110平方米可以做到4+1房。然而，随着建筑规范松绑，很多普通住宅也能实现高得房率。因此，第四代住宅不仅要有高得房率，还需关注客户整体居住体验。

目前，第四代住宅更多出现在二线城市和较发达的三线城市。三四线城市和北方城市的客户对于第四代住宅的态度较为复杂。某房企在三四线城市打造了一个四代宅项目，尽管样板房开放时客户非常满意，但实际开盘时去化情况不佳。调研发现，客户更看重赠送面积，得知露台不能封窗作为室内面积使用后便放弃认购。北方城市由于气候原因，开放式阳台不太现实，但若能解决这些问题，四代宅在北方城市也有落地可能。

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隐私问题是第四代住宅需要认真解决的另一大难题。许多项目通过引入阳台挡板、优化露台上方住户开窗位置、创意空中花池等方式来规避视线干扰。未来，第四代住宅的竞争将不仅限于产品本身，还将考验物业管理和运营能力。自动喷灌系统、智能蚊虫防控系统等技术的应用，可以帮助解决后期维护难题，但仍需专业园艺师定期维护。第四代住宅确实是一种能充分利用政策红利的产品类型，但在选择和实施过程中需慎重考虑，并切实提高客户的居住体验。

第四代住宅，彻底卷飞了市场热销引发关注

第四代住宅彻底卷飞了。

(责任编辑：卢其龙 CN070)

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