业内：土地成交将迎最显著“翘尾” 供地意愿显著提升

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2024-12-25 08:02:26 凤凰网房产

2024年第四季度，整体市场出现“止跌回稳”趋势，地方供地意愿显著提升。据不完全统计，12月将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间，为年内最高。克而瑞研究中心推算12月土地成交将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。土地成交将迎来显著的“翘尾”，并进一步收窄全年土地成交的同比降幅。

不仅一二线城市土地投资热度较高，部分库存压力较大的城市年末供地信心也有所回升。但从目前12月已成交的地块来看，多数城市土拍平均溢价率仍然较低，大部分仍底价成交。

自9月末政治局会议定调止跌回稳后，新房市场交易数据持续向好。改善类项目凭借产品创新在南京、武汉、重庆等去化承压城市取得热销。刚需项目则通过降价和提佣方式收割潜在客群，在厦门、福州、常州等地取得了不错的营销效果。国家统计局数据显示，2024年11月新建商品房销售面积8188万平方米，同比上升3%，销售额8270亿元，同比上升1%。前11月销售面积和金额分别同比下降14.3%和19.2%，降幅较前10月收窄了1.5和1.7个百分点。住建部统计数据显示，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。

近两个月来，新房销售回暖速度明显好于二手房市场。一方面，一二手房交易链条恢复，二手房东缩减住房持有量，“卖二不买一”的现象减少；另一方面，高品质新房销售回暖，优质新房产品夺回更多市场份额，加速各地房价指数筑底。北京、上海、深圳等核心城市房价更是先一步迎来了环比回升。

一系列市场向好下，10月地方供地意愿显著复苏。据统计，2024年12月将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间，为年内最高。预计12月土地成交将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。2024年土地成交累计降幅将进一步收窄至16%。

从四季度供地规模发展趋势看，尽管供地规模同比仍在持续收窄，但预计12月新房成交仍将有超过一成的同比降幅。然而，从年末翘尾情况来看，地方供地信心正在回升。具体到城市视角，武汉、长春、无锡等消化周期较长的城市，年末供地信心更为明显。武汉12月计划出让737万平方米建面的土地，总底价达到418亿元，供地“流速”达到全年均值的7倍，一个月计划出让的土地规模超过了前面11个月的总和。

值得注意的是，部分去化压力较低或土地投资热度较高的城市，如北京和上海，12月供地节奏保持相对平稳，年末加速供应的意愿不高。尽管供地信心回升，大多数城市土地溢价成交的比例有所下降。成都12月只有3%的地块溢价成交，较前11月减少了11个百分点。武汉、长春地块溢价成交比例也在低位下行，仅西安、无锡溢价成交的地块占比明显上升。

在去库存、稳定市场预期仍是行业调控主要任务的大背景下，土地项目的去化速度和盈利空间需经受投资方、融资方层层严格考验。地方能够适度增加土地供给，并顺利完成竞拍出让已实属不易。溢价率指标适度下降，搭配交易量大幅上升，意味着更多“优势不突出”的地块被投资方接受，供求双方信心都在缓慢恢复中。

与10月、11月商品房交易的止跌回稳同步，年末土地供给节奏加快。预计2024年12月将创下年末土地成交翘尾的新纪录。地方政府供地信心及投融资对市场预期的回暖尤为重要。鉴于当前行业的预供地模式，绝大多数地块在出让前已有明确意向买家，供应节奏变动很大程度上反映了城市供求信心的变化。少数高库存城市12月供地节奏大幅加快，更多城市供求预期开始逐步企稳。

(责任编辑：于浩淙 zx0176)

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