重点城市开始卷“得房率” 新政推动透明计价

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2024-12-23 10:00:32 新浪

重点城市开始卷得房率。2024年以来，越来越多的城市开始重视“得房率”。通过减少公摊面积、增加赠送面积等方式提升项目的实际使用面积。河北张家口和湖南衡阳两地近期发文，宣布商品房销售实行套内建筑面积计价，相关话题一度登上热搜。

以套内面积计价销售改变了商品房的定价规则，使计价方式更加直观透明，公平地反映房屋的实际使用面积和价值。除了按套内面积计价，多地还通过优化容积率计算规则、鼓励发展第四代住宅等措施，推动得房率提升。

在政策推动下，重点城市的得房率“破百”已成为常态。对于购房者而言，这些变化将显著提升新房的性价比。实际上，市场上所说的“得房率”更多是指营销宣传中的“实得率”，包括套内面积以及额外赠送的阳台、飘窗、花池等。

今年12月，河北张家口和湖南衡阳明确表示“取消公摊”。在此之前，广东肇庆于5月发文，规定商品房按套内面积计价销售。安徽合肥、湖南湘潭也表示正在积极探索这一模式。早在2002年，重庆就已实行商品房按套内面积计价，至今已有二十余年历史。

以套内面积计价销售从根本上改变了商品房的定价规则，降低了公摊面积的影响，使房价更直观透明，公平地反映房屋的实际使用面积和价值。CRIC的数据及政策梳理显示，“高实得率”项目与城市土地供应端的政策支持密切相关。例如，广州、珠海、长沙等地放宽了阳台面积和飘窗进深限制，提高了实得率。以单套产权建筑面积120平方米的户型为例，阳台和飘窗面积计容标准的放宽可以增加实得面积约5-7平方米。此外，通过减少公摊面积，将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计入容积率，进一步提高套内空间的得房率。

各大房企也通过四代宅超大尺度、外挑式露台花园等空间“赠送面积”提升“实得率”，可提升实得面积30-50平方米不等。目前，长沙、重庆、郑州、厦门、成都、武汉、合肥、南京等多个城市都发布了第四代住宅相关的政策支持。

根据CRIC的统计，今年上半年全国主要城市中超过100%实得率的项目达70个。西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上“得房率”超100%的项目频频出现。其中，西安的“得房率”领先，占比达到30%，不少项目甚至超过105%，主要是因为四代宅项目较多。广州有近13个项目实得率超100%，占比接近两成。长沙、成都、珠海等城市的新盘项目实得率甚至超越110%。

然而，随着高实得率项目增多，项目的去化率也开始表现出明显差异。数据显示，70个实得率超100%的项目中，整体去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不足半数，去化率超八成的项目占比只有18%。市场下行期叠加购买力有限，高实得率产品集中入市加剧了竞争。

新规将使购房者受益最大，推动产品品质和得房率显著提升，降低购房成本，提升市场信心。具体来看，按套内面积计价能够降低公摊面积的影响，房价更直观透明，购房者可以获得更多的“赠送面积”。未来100%甚至120%的得房率将成为可能，较过去普遍8成左右的得房率有显著提升。重点城市开始卷得房率！

(责任编辑：张蕾)

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