围猎北上广深“老破小”：炒家抄底扫货，总价百万就能当包租公刚需与投资客共舞

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2024-12-19 10:59:59 搜狐网

围猎北上广深老破小。今年以来，一线城市豪宅成交活跃，成为市场焦点。与此同时，“老破小”类型的刚需小房子也在另一片暗流中悄然升温。

围猎北上广深“老破小”：炒家抄底扫货，总价百万就能当包租公

易居研究院年初发布的报告显示，一线城市的“老破小”二手房价格泡沫已基本消除，从2016年初的拉升到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，价格回归到了健康状态。限购政策优化、首付比例降低等利好因素，使“老破小”成为寻求稳定回报的投资客和价格敏感的刚需客的心头好，尤其是在房价较高的城市。

根据各机构数据，今年11月，四大一线城市二手房成交量均实现同比或环比正向增长，创下近年新高。“老破小”在其中扮演了关键角色。北京90平方米以下的二手房成交占比约66.3%，上海总价300万元以内的二手房成交占比约60%，广州市中心老城区60平方米以下的小户型持续增长，深圳总价150万元以下的二手房成交占比也有所上升。

“老破小”的成交量走高甚至催生了新的流量赛道——“老破小”博主。不少年轻人在社交媒体分享自己抄底和改造“老破小”的经验，引起大量讨论。吴静入住“老破小”后，发布的相关帖子吸引了数百条留言，同好们在评论区交流购房和装修心得。

张文康是一位从业十多年的房产中介，他一直在关注市场上的笋盘。上个月，他发现一套符合要求的房子：总价低且业主报价比市场价便宜近40万元。他认为当前行情下，利润难求，但别人让出来的就是自己省下的。这套房子还带稳定租约，租金回报率超过3%。张文康申请了贷款，按照等额本金的方式还款，房租可以覆盖月供利息，他期望不要跌穿底价。

像张文康这样的投资客不在少数，他们穿梭在城市中心，寻找超低总价与潜在回报的机会。上海市场上也有类似现象，典型“老破小”板块的租金回报率普遍较高，吸引了不少投资者。

除了投资客，普通购房者也是“老破小”市场的主力。吴静在深圳购置了一套楼龄27年的“老破小”，她对房子的位置和配套感到满意。葛晏在上海一家头部房产中介机构工作，他表示甘泉宜川板块因其低总价和良好地段吸引了许多刚需群体。赵家花园是一个典型的“老破小”楼盘，近年来成交量显著增加。

随着政策放宽，单身人士购房门槛降低，部分人选择购买“老破小”。此外，由于租金和月供相近，一些人干脆“租转购”。这些变化使得“老破小”走出独立行情，成交量持续上升。北京、上海、广州和深圳的二手房市场都显示出这一趋势，尤其是低价房源和老旧房源的成交占比明显增加。

克而瑞分析认为，二手房成交上升的原因主要是刚需客群的价格敏感度高，以及二手房价格低于新房。合富研究院补充认为，城中村和旧城改造将成为超大特大城市房地产发展的重要方向，市中心“老破小”在未来旧城改造中将占据重要地位，这也是选择“老破小”进行中长线投入的价值所在。

(责任编辑：卢其龙 CN070)

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