楼市开始出现反常的一幕!自9月26日以来,让房地产市场止跌企稳成为明确目标。目前,一些企稳迹象已经显现:10月和11月,一线城市楼市成交量连续两个月上涨;11月底起,一二线城市再次掀起“卖地潮”,北上深珠等城市重现地王;最新公布的70城房价数据显示,新房价格上涨的城市增加了10个,二手房价格上涨的城市增加了2个;各线城市的新房和二手房价格同比跌幅均出现收窄。
然而,这些好转迹象背后也存在割裂现象:全国各地的开发商正在掀起“疯狂退地潮”,覆盖了一二三四线城市。一方面,开发商在拼命拿地创造新地王,另一方面又在拼命退地回笼现金流。这不寻常的现象传递出一个重要信号:很多房产可能无法回到大涨前夜,只能在生死线上徘徊。
楼市,开始出现反常的一幕 房企疯狂退地潮
实际上,这次退地潮的主要参与者是“国家队”。例如,央企华侨城重新退回了武汉杨春湖地块,越秀地产在广州白云、番禺、海珠区完成了总价超过135亿元的“退地三连”;北京一宗万科8年前拿下的海淀地块,在7月底重新挂牌出让,被保利建工联合体斥资89亿拿下;温州地方城投鹿城公司也在去年6月拿地后于今年9月退地。
房企集体退地的原因现实且直接。首先,这些地块本身已不具备囤地价值。拿地时的美好规划在开发时变成了难题,地价过高、条件苛刻,导致开发无望。面对周边楼盘价格腰斩,及时止损成为最佳选择。其次,退地也是为了重新拿地。房企通过与地方政府谈判,争取更有利的条件,如调规后再抢回地块。同时,地方政府也在想办法化债,例如广州推出的“地票”制度,旨在收储去库存。
数据显示,今年1-10月份全国土地出让收入同比下滑了22.9%。以2023年土拍收入为基准,前11个月22个集中供地的城市中,只有福州提前完成土拍目标,而武汉、重庆等地完成率不足30%,杭州仅完成57%。因此,各地纷纷上演“卖地潮”,一二线城市重现“地王”。
尽管如此,市场的热情并未像过去那样热烈。因为大家已经意识到,这次并非牛市前奏,而是城市为了回血的冲刺。以卖地为荣的时代确实翻篇了。
从11月经济数据来看,虽然部分指标好转,但也有不少不及预期。居民中长期贷款(房贷)同比多增669亿元,说明政策刺激起到了积极作用,但居民短期贷款减少490亿,与去年同期相比多减964亿,表明消费总需求不足,经济基本面仍需改善。
明年,提振消费、扩大国内需求将是重点。加之国际环境不确定性因素,预计经济转暖周期将延长。房地产繁荣与经济发展密切相关,因此明年房地产止跌企稳只会出现在部分城市。当前的刺激结果也显示,楼市回暖主要集中在部分城市,三四线城市的二手房价格同比下跌7.29%。
尽管如此,部分三四线城市如湛江、南充、平顶山、宜昌、锦州在11月新房价格同比上涨,其中湛江涨幅最大。这背后是城中村改造计划的推动,300个城市纳入改造名单,带来巨大动能。如果所在城市在改造计划中,应抓住机会,否则未来可能会更加困难。
房地产市场正加速分化,房企化债也在加速进行。近期多家头部房企已清偿债务,市场积极回暖。房企退地资金从三四线城市流向核心城市和核心楼盘,反映了房地产行业的风险出清。购房者应关注核心资产,抓住置换时机,避免踩坑。
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