二手房企稳在望，京沪深次核心区次新房为挂牌主力市场信心回升

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2024-12-16 19:47:29 中新经纬

二手房企稳在望！自9月26日中共中央政治局会议部署一揽子增量政策以来，经过两个月的推进，11月房地产行业需求端指标延续上月热度，典型城市开盘去化率年内首次突破四成，一二手房成交规模均创年内新高。

克而瑞研究中心对北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、南京、天津、重庆、西安、武汉、合肥12个典型城市近两个月二手房交易量不小于5套的小区房价进行了统计。结果显示，2024年11月有48%的小区成交价环比上升，较上月增加了2.3个百分点。房价上涨的小区占比连续两个月增多，为年内第三高点，另外两个高点分别为3月和8月。11月样本数量也达到了今年新高，表明这是2024年二手房成交价最为稳定的一个月。

从挂牌情况来看，2024年11月有33%的小区挂牌价环比上涨，较上月增加了6.4个百分点，这也是下半年以来挂牌价上涨比例最高的一个月。成交价和挂牌价小区上涨占比双双上升，是2024年以来首次出现。再加上11月高频交易小区数量大幅增加，供给和需求信心共同回升，成交放量，11月二手房价出现了明确的筑底信号。

具体到城市来看，2024年11月，南京、广州、天津、深圳、北京、上海等均有过半小区房价环比上涨。其中南京、广州分别有75%和60%的小区房价环比上行，对比10月份数据，这两个城市在新政推进两个月后赶上了其他城市的步伐。至于合肥、苏州涨价小区占比较低，主要因为10月份指标较高，11月属于正常回调，并不能说明城市房价显著降温。

综合近两个月小区房价动向来看，北京和上海热度最高，连续两个月均有过半小区房价环比上涨。北京天通苑、四惠、望京板块不少小区房价持续环比上涨。

聚焦到北京、上海、深圳这三个供需最热的城市，在2024年10月1日至12月8日期间，共新增挂牌9万余套房源。新增挂牌房源主要集中在城市次核心区，如北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区。城市外围远郊片区新增挂牌量较少，例如北京延庆区、平谷区和密云区；上海金山区、崇明区；深圳坪山区、光明区和大鹏新区。

从房龄来看，北京、上海、深圳以10-20年次新房为主力，占比分别为47%、33%和34%，深圳10年以内房源挂牌量达到32%。从面积段来看，新增挂牌量均以60-90平方米为主，占比分别为38%、36%和44%。总体新增挂牌集中在90平方米以内刚需刚改户型。

从单价段来看，三市二手房业主新增房源挂牌单价集中在3万-8万元/平方米，累计占比均在六成以上。北京和上海主力为3万-5万元/平方米，深圳则为5万-8万元/平方米。从总价段来看，挂牌总价集中在100万-500万元/套，累计占比集中在六成左右。北京和深圳主力为300万-500万元/套，上海主力为100万-300万元/套。

目前北京、上海、深圳主力新增二手房源集中在次核心区、60-90平方米、房龄10-20年的次新房；挂牌价以单价3万-8万元/平方米，总价100万-500万元/套为主，对标刚需刚改客群。房东画像主要有两类：一是亟需“以旧换新”的刚改置换客群；二是手中有多套住房，意图及时套现的投资客。

结合这些城市的二手房成交预判后市，上海当前新增挂牌量仍小于成交规模，短期内市场热度有望延续；深圳或将保持供求持稳的震荡行情；北京已出现新增挂牌量大于成交规模的情况。

作为行业重要先行指标之一，二手房价正释放着越来越明显的企稳信号。2024年最后一个月，两大重磅会议为房地产市场定调。随着中央部委稳市场指示的持续落地，一二手房交易链条恢复，二手房价指标的暖意会逐渐扩散，与其他核心指标同频，助力新房成交、投资、施工、库存等共同走向实质性向好。

(责任编辑：张蕾)

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