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房贷利率调整首月还款为何变多 利率分段计算影响(2)

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2024-12-16 11:04:07  手机中国网

假设借款人原合同贷款总额为100万元，贷款期限为25年(300个月)，等额本息贷款利率为4.4%，那么每月还款金额为5501.72元，利息总额约为65.05万元。如果在利率调整前已经按照原合同还了5期，那么剩余的还款期限为295个月，剩余本金约为99.08万元。如果调整后的利率降为3.55%，那么第1期需还本金为2108.26元。

由于利率调整发生在还款周期中，因此利息需要进行分段计算。前24天的利息仍需按照原利率计算，即剩余本金乘以原利率后，先除以360天(或365天，具体取决于银行计算方式)，再乘以所占天数，为2906.22元。而后7天的利息则按照新利率计算，同理可以算出这部分的利息为683.90元。因此，当11月1日还款时，本金2108.26元加上利息3590.12元(2906.22元+683.90元)，总月供为5698.38元，确实略高于此前的5501.72元。

这主要是因为重新计算后本金增加的金额超过了利息减少的金额，所以调整后的当期还款金额出现了高于此前月供的情况。但是，等到下一期还款时，就会统一执行调降后的新利率3.55%，且剩余还款期限为294个月，剩余本金约为98.87万元。如果此后利率保持不变，那么重新计算后的月供将稳定在5039.42元左右。

存量房贷利率下调总体规则是还款本息总额减少，总偿还本金不变，总期限不变，总付利息减少。虽然短期内可能月供增加，但从长期来看，还款总额是下降的。中国人民银行数据显示，截至10月末，21家全国性银行共计对5366.7万笔、总额达25.2万亿元的存量房贷利率完成了调降。这一政策预计每年可为约5000万户家庭减少利息支出总额约1500亿元。

(责任编辑：卢其龙 CN070)
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