提前还贷，不再是“最好的理财”？现金为王观念回归

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2024-11-28 10:54:53 网易

关于提前还房贷的话题再次引起热议。相关词条登上微博、百度和抖音热搜，网友对此展开热烈讨论。有人一次性借空六个口袋还清贷款却遭遇短期流动性危机；有人还清县城老家的房贷后发现房价下跌难以变现。

两个月前，关于提前还房贷的话题集中在“提前还贷潮未见缓解”、“银行设门槛”等方面。风评的变化源于中国人民银行9月29日发布的政策，将存量房贷利率平均下调0.5个百分点，预计将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭。具体到个人，一名有100万元、25年期房贷的借款人，之前利率为4.4%，调整后变为3.55%，总共可以节省利息超过14万元。这一政策使得许多人重新评估手中的资金去向。

在讨论提前还房贷之前，需要了解一些基本知识。正常的房贷还款方式分为等额本金和等额本息两种。许多人提前还房贷是为了节省利息，但房贷利息的计算方式可能并不清楚。以年化利率4.1%为例，贷款100万元，30年还清，每年的利息并非简单的41000元，而是根据剩余本金逐月计算。等额本金每月还的本金固定，利息逐渐减少；等额本息每月还款额固定，初期利息多，后期利息少。总体上，等额本金的总利息比等额本息少。

提前还房贷有两种方式：一种是还款期数不变、减少月供，另一种是月供不变、减少还款期数。两者都能降低未来产生的总利息。例如，某人购买300万房子，首付90万，贷款210万，利率3.6%，30年还清。若拿60万存款提前还贷，在等额本金情况下选择减少月供可节省利息32万元，选择减少还款期数则可节省55万元；在等额本息情况下，分别可节省约38万元和80万元。一般而言，提前还贷对于等额本金方式的贷款能省更多利息。

LPR政策利率下调后，许多购房者开始后悔提前还款。然而，LPR下调并不会马上体现在房贷利率上。房贷利率由LPR加点组成，加点是固定的。央行允许商业银行于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。目前适用的LPR仍为年初的4.2%，明年1月1日才会更新为3.6%。新政策还规定，购房者可以与银行协商更改“房贷重定价日”的周期，以便同步LPR政策利率的更新。

提前还贷浪潮主要发生在两个节点：2022年央行连续下调5年LPR时，以及今年4月居民早偿率达到37%的历史高位时。第一轮浪潮的原因是房产保值增值神话破灭及增存量房贷利差拉大；第二轮则是由于缺乏高收益资产，许多人通过提前还贷来理财。随着一系列救市新政推出，预期发生逆转，提前还款不再那么迫切。

专家建议，提前还贷没有绝对的好坏之分，不同人群应根据自身情况选择。从经济角度看，如果没有更好的投资渠道，提前还贷是值得的。从心理角度看，提前还贷可以减轻心理压力。但对于财务状况紧张或有其他紧急支出需求的人群，提前还贷可能不是最优选择。一家企业需要现金流支持运营，一个家庭同样需要现金流，因此要计划好未来的支出。

(责任编辑：卢其龙 CN070)

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