万科“死不了” 政策利好或助复苏(3)

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2024-11-08 09:30:48 虎嗅

万科能不能活下去，关键是库里有多少余粮，背上有多重的包袱。已售未结资源是房地产公司的“余粮”。2016年末，万科已售未结资源达2280万平方米，合同金额2782.3亿，较2015年末增长29.4%。2017年至2021年，结算物业销售金额与年末未结算金额的比值低于60%；2021年，未结资源达到峰值7108亿；期内结算4023亿物业销售收入相当于未结算资源的57%；2022年、2023年，结算收入大于合同销售，已售未结资源先后降至5300亿、3604亿；2024年前三季，结算收入1732亿，9月末已售未结资源2929亿。

土地储备决定着明天的合同销售规模，但也是沉重的负担。与激进房企相比，万科土地储备政策比较保守。2017年，万科新获项目权益面积达2770万平米；2018年、2019年分别为2490万平米、2480万平米；2019年末，万科土地储备达峰——在建权益面积、规划权益面积分别为6170万平米、3360万平米，总计9530万平米。2020年，万科土地储备横盘于9510万平米。但在建工程权益面积增加了211万平米，说明万科加紧建设。2021年，新增权益面积1900万平米，年末土地储备微降至9340万平米；2022年，新增项目权益面积锐减至404万平米，年末土地储备降至7520万平米；2023年，新增项目权益面积仅333万平米，年末土地储备5810万平米。2024年9月末，万科在建权益面积、规划权益面积分别为2973万平米、1920万平米，合计4893万平米，较2018年至2021年均值下降48%。

存货“含金量”高。在建工程按成本入账，包括土地成本和已发生的建设成本。2024年6月末，万科在建开发产品面值降至4214亿，均价1.4万元/平米，超过上半年合同销售均价。到2024年9月末，在建开发产品面积较峰值下降超过50%，且完成度高。万科还有价值超过1000亿的已竣工现房。手里有3000亿已售未结资源，未来一两年业绩不会太难看。存货中现房、“准现房”价值约5200亿，几乎不需投入更多资金就可交房。待房地产市场回暖，这些存货能保本出，回款不下5000亿。

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(责任编辑：卢其龙 CN070)

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