万科“死不了” 政策利好或助复苏(3)
房地产公司披露的物业销售收入、成本、利润是对以往成果的结算，与当期合同销售脱节。直到2022年，结算金额都小于合同销售金额，已售未结资源逐年增长。2021年开始反转：2020年，合同销售7041.5亿，结算3774.2亿，相当于合同销售额的53.6%；2021年，合同销售6277.8亿，结算4022.7亿，相当于合同销售额的64.1%；2022年，合同销售4169.7亿，结算4444亿，相当于合同销售额的106.6%；2023年，合同销售3761.2亿，结算4016亿，相当于合同销售额的106.8%；2024年前三季度，合同销售1812亿，结算1732亿，相当于合同销售额的96%。
2021年至2023年，万科房地产开发业务结算毛利润率分别为23%、20.4%和15.7%。2023年结算均价较2019年高5.1个百分点，但毛利润率低7.3个百分点，显然是因为2023年结算项目的成本更高。房地产企业不仅可以通过掌握结算节奏“调节”营收，还可通过选择不同项目在一定程度上“调节”利润。
万科能不能活下去，关键是库里有多少余粮，背上有多重的包袱。已售未结资源是房地产公司的“余粮”。2016年末，万科已售未结资源达2280万平方米，合同金额2782.3亿，较2015年末增长29.4%。2017年至2021年，结算物业销售金额与年末未结算金额的比值低于60%；2021年，未结资源达到峰值7108亿；期内结算4023亿物业销售收入相当于未结算资源的57%；2022年、2023年，结算收入大于合同销售，已售未结资源先后降至5300亿、3604亿；2024年前三季，结算收入1732亿，9月末已售未结资源2929亿。
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