万科“死不了” 政策利好或助复苏(2)
面对行业不景气，万科没有马上实施降价去库存。2021年Q3、Q4，销售面积同比降幅分别为36.5%和38.6%，但销售均价不降反升，相当于2020年同期的114%。2022年形势急转直下，Q4销售面积仅为2020年Q4的50.6%，销售均价仍为2024年同期的98%。进入2024年，万科销售价才开始松动：Q2跌至1.26万元/平米，相当于2020年Q2的83%；Q3又回到2020年同期的95%。前三季度，万科合同销售面积1331万平方米，仅为2020年同期的40.8%，销售均价回落了5个百分点。
合同销售收入是房地产企业的“源头活水”。2024年1-9月，万科通过合同销售回款1812亿，偿还700亿有息负债，年内已无境内、境外公开债。截至9月末，货币资金797.5亿。偿债压力得到缓解后，投资者关心的是业绩能否好转。
房地产公司披露的物业销售收入、成本、利润是对以往成果的结算，与当期合同销售脱节。直到2022年，结算金额都小于合同销售金额，已售未结资源逐年增长。2021年开始反转：2020年，合同销售7041.5亿，结算3774.2亿，相当于合同销售额的53.6%；2021年，合同销售6277.8亿，结算4022.7亿，相当于合同销售额的64.1%；2022年，合同销售4169.7亿，结算4444亿，相当于合同销售额的106.6%；2023年，合同销售3761.2亿，结算4016亿，相当于合同销售额的106.8%；2024年前三季度，合同销售1812亿，结算1732亿，相当于合同销售额的96%。
2021年至2023年，万科房地产开发业务结算毛利润率分别为23%、20.4%和15.7%。2023年结算均价较2019年高5.1个百分点，但毛利润率低7.3个百分点，显然是因为2023年结算项目的成本更高。房地产企业不仅可以通过掌握结算节奏“调节”营收，还可通过选择不同项目在一定程度上“调节”利润。
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