房主杠杆率(即家庭抵押贷款债务占房产价值的百分比)目前处于1958年第四季度以来的最低水平,约为27.3%。随着长期利率上升,借贷能力可能再次恶化。美联储的降息在最近几周并未产生预期效果,长期利率实际上大幅上升。房地产利率快速恢复上涨,出乎所有人的意料。
莫瑞尔强调,没人愿意出售房屋,因为没人愿意放弃3%或更低的抵押贷款利率。许多房主因为这些利率水平而不愿意出售房屋。除非你有足够的资金以现金购买,否则将3-4%的抵押贷款利率换成6.5%的利率是没有意义的,除非你要搬到更便宜的地区。而且也没人愿意买。现在利率已经上涨,谁愿意多付35%以上的本金呢?市场已经陷入停滞。
利率下降进一步强化了这种预期,如果利率继续下降,今天买入还有什么意义呢?由于当前形势,房地产经纪人正在离开该行业,因为他们很难获得新的委托。市场上房产供应量低,这让新经纪人和他们的买家望而却步,因为好几个人都在竞标同一套房子。房地产已经是一个困难的行业,长期没有收入。
目前的僵局是过去50年来前所未有的,市场完全冻结。更糟糕的是,这种僵局正在彻底改变市场的情绪:在美国购买房地产的意愿从未如此低落。如今,在美国,购买房屋或公寓被视为一个荒谬的想法,历史上从未出现过对房地产行业如此负面的情绪。这种极端情况的特点是缺乏买家、卖家和流动性,而价格却达到历史新高,没有人再有兴趣购买房产,这在美国房地产历史上是前所未有的。
在法国,购房意愿也可能受到影响,一方面是因为利率上升,另一方面也是因为市场本身的原因。政府计划在2025年财政法案中加强对非专业家具租赁的征税。业主可享受折旧优惠,但在计算销售资本收益时不考虑折旧。改革提议重新整合这一摊销,从而增加应税资本收益。如果出售摊销后的财产,则需征税的资本收益将会高得多。换句话说,当房产转售时,业主的租金收入将被征收重税。专业人士担心这会对租赁市场产生影响,带家具的房产投资吸引力会降低。房地产投资情绪可能会受到影响。在法国,就像在美国一样,购买房地产的欲望可能会进一步减弱。
莫瑞尔表示,在投资者逐渐撤离房地产之际,以美元和欧元计算的黄金价格每周都会创下新高。西方对黄金的态度开始发生变化。美国房地产投资意愿降至历史最低点!
央行发布了最新的LPR数据,1年期LPR为3.1%,5年期以上LPR为3.6%,相比前值分别下降了25个基点。这是自2019年LPR改革以来的最大降幅。市场对此次LPR下调早有预期
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