上周楼市成交环比持续走弱

本周（8月12日-8月18日）新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比降幅均扩大；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。

核心观点

新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大，政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，政策效果边际减弱，不过一线城市仍然具备一定韧性，新房成交同比持续正增长。我们跟踪的40个城市新房成交面积为176.7 万平，环比下降6.2%，同比下降23.5%，同比降幅较上周扩大18.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为55.1、80.8 、40.8万平，环比增速分别为-14.3%、-2.7%、-0.4%，同比增速分别为6.4%、-36.7%、-28.7%，其中一线城市同比增速持续为正，同比增速下降了44.0个百分点，二、三四线城市同比降幅分别扩大了12.6、1.4个百分点。

二手房成交面积同环比降幅均扩大，一线城市同比仍保持正增长。18个城市成交面积为150.9万平，环比下降2.8%，同比下降7.1%，同比降幅较上周扩大了4.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-12.0%、4.0%、0.3%，同比增速分别为37.2%、-20.3%、-33.8%。一线城市同比增速持续为正，同比增速较上周下降了3.3个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大1.9、11.5个百分点。

新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9706万平，环比增速为0.1%，同比增速为-3.3%；去化周期为17.4个月，环比上升0.3个月，同比上升2.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、15.0、61.5个月，其中一线城市环比下降0.1个月，二、三四线城市环比分别上升0.6、2.7个月，一、二、三四线城市分别上升2.5、1.2、22.1个月。

土地市场环比量跌价升，溢价率环比上升，同比下降。成交土地规划建面为762.9万平，环比下降46.3%，同比下跌69.0%；成交土地总价为209.0亿元，环比下跌27.5%，同比下跌54.3%；楼面均价为2740元/平，环比上升35.0%，同比上升47.4%；土地溢价率为2.9%，环比上升1.2 个百分点，同比下跌0.8个百分点。

房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为92.6亿元，环比下降54.4%，同比下降51.8%（前值：+60.0% ）。总偿还量为106.7亿元，环比下降6.6%，同比下降32.9%（前值：-29.1%） ；净融资额为-14.1亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.91%，较上周下降7.2pct，房地产行业相对收益为-4.3%，较上周下降9.2pct。房地产板块PE为13.58X，较上周下降0.55X。北上资金对银行、医药生物、非银金融等加仓金额较大，分别为31.13、12.53、9.48亿元。对房地产的持股占比变化为-0.07%（上周为-0.65%），净买入-8.32亿元（上周净买入5.26亿元）。

需求端政策，以购房补贴、“以旧换新”、放宽购房资格认定为主。1）安徽阜阳鼓励房企采取买房送家电、送装修、送车位、送旅游券、送购物券及特价房等措施开展营销。2）无锡市宣布扩大“以旧换新”范围，新增覆盖无锡全市优质公寓、商铺及苏州、常州等城市的二手住宅。3）成都缩小购房核查范围，在本市范围内新购房，仅核查购房人在拟购房所在区县范围内住房情况，无房的认定为首套房。

收储政策方面，河南省商丘市于8月14日发布收购房源的标准，参与征集的商品房需具备交付条件，且单套房源建面原则上不超过120平。值得注意的是，商丘市将存量商品房作为配售型保障房，而此前大多数地区将收储房用作配租型保障房。

此外，本周，上海再次对土拍规则作了优化。8月15日，上海市规划资源部门联合住建、房管等部门发布通知，宣布自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。具体而言，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标。上海土拍规则的调整符合中央“顺应人民群众对优质住房的新期待”，此外，新规还明确不规定项目售价的指导价，我们预计未来上海高品质楼盘的价格将会上涨，各项目之间因为品质不同售价差异也会进一步扩大。

重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第33周：2024年8月10日-2024年8月16日）相比于上周，新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比降幅扩大；新房库存面积环比增速下降，同比降幅收窄。一线城市新房库存面积去化周期环比降幅扩大，同比下降，二、三四线城市新房库存面积去化周期同环比均上升。

1.1重点城市新房成交情况跟踪

本周40个城市新房成交套数为1.8万套，环比下降6.0%，环比降幅较上周收窄13.5个百分点，同比下降26%，同比降幅较上周扩大22.3个百分点；新房成交面积为176.7 万平方米，环比下降6.2%，环比降幅较上周收窄18.1个百分点，同比下降23.5%，同比降幅较上周扩大18.2个百分点。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.7、0.7、0.4万套，环比增速分别为-4.0%、-9.4%、-2.4%，同比增速分别为-6.5%、-37.5%、-27.4%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为55.1、80.8 、40.8万平方米，环比增速分别为-14.3%、-2.7%、-0.4%，同比增速分别为6.4%、-36.7%、-28.7%。