降息预期下，如何展望美国住宅市场？(16)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

我们预计下半年成屋价格仍将保持高位，但交易可能逐渐从卖方市场转为买方市场，基于以下变化：

1)成屋交易天数增加：6月，成屋从挂牌到成交的平均天数为22天，较去年同期的18天有所上升；

2)首次置业买家比例仍低于荣枯线：6月，美国首次置业买家的比例为29%，虽较去年同期的27%略有增长，但这一比例仍低于市场荣枯线标准40%；

3)高取消率的合同签约：6月，约有5.6万套成屋合同被取消，相当于已签约成屋总数的14.9%，为有记录以来的同期最高值，受高房价和高利率的影响，部分买家在房屋交割前容易改变主意；

4)房屋降价比例高：6月，有20%的挂牌房屋迎来降价，为历史同期的最高值。部分卖家由于房屋在市场上挂牌过久，选择降价以促进成交。

再叠加当前美国经济面临增速放缓的预期，我们认为当前高企的房价可能面临松动，这也有利于成交量提升。

降息预期下，如何展望美国住宅市场？

新屋成屋价差收窄，叠加供应端变化，有助于新屋销量提升

历史上，新屋与成屋的中位价差均值缩窄时，我们可以看到新屋的成交占比将有所提升。2024H1，美国新屋和成屋的中位价差均值为1.99万美元/套，较2023全年均值下降了47%。单月来看，5月、6月新屋和成屋的中位价差分别为-1.01万、-0.96万美元/套，新屋成屋价格自2021年6月以来首次出现倒挂，其中5月的中位价差为该数据2000年以来的单月最低值。且新屋库存相对充足，处于该数据2000年以来的89.5%分位值。

降息预期下，如何展望美国住宅市场？

新房供应端的变化也有助于助力新屋销售。比如，目前越来越多的开发商在积极调整新房的设计方案，比如建更低总价的新房以降低居民购房门槛。根据Realtor的统计，2024年5月，48%的新房销售中位价低于40万美元/套，而该比例一年前仅为43%，我们认为，这一方面可能由于开发商在积极提供优惠折扣，另一方面可能由于开发商为了迎合市场偏好，增加了低总价房源的供应比例。根据美国人口普查局的数据，2024Q1美国新建的独栋住宅建筑面积中位值降至2140平方英尺，为2009Q4以来的最低水平，同比和环比分别下降了5.14%和0.23%。新房价格和供应端的变化都有助于美国2024年下半年新房市场边际变化，值得关注。

关注美国住宅市场供需改善带来的出口链机会

2019-2023年期间，中国对美出口的家具用品金额均值为322亿美元，占中国对外出口家具用品金额均值的26.6%，美国市场是中国家具用品行业的第一大海外市场。若如上文所述，后续美联储降息如期落地，我们预计美国住宅市场有望从“量跌价涨”向“价稳量涨”切换，这将利好我国地产相关出口产业链。当然，还得关注其他风险，如关税政策、美国衰退超预期等。

降息预期下，如何展望美国住宅市场？

风险提示

美联储政策超预期收紧：当前美国通胀水平仍处于相对高位，不排除美联储为控制通胀会实施比市场预期更为鹰派的货币政策，导致房贷利率较长时间维持在高位，进而导致居民购房成本上升。

美国楼市复苏不及预期：当前美国住宅市场仍处于“高房价”+“高利率”的背景，住房的可负担性相对较低，一定程度上抑制了市场需求，可能导致楼市复苏不达预期。

本文源自：券商研报精选

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(责任编辑：卢其龙 CN070)

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