去库存”压力下部分城市“商改住”破冰：多地试水新政促转型

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2024-07-18 17:52:50 中国房地产报

近日，万宁市政府办公室发布了一则名为《促进商业办公类商品房去库存工作方案》的通知。这一举措引发了广泛关注和热议。方案称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准。

这一政策调整旨在促进万宁市商业办公类商品房项目去库存，防范化解房地产市场风险。按照“因地制宜，逐步推进；积极稳妥，量力而行；一楼一策，统筹兼顾”的工作原则，万宁市对商办类商品房实行了一系列优惠措施。

自2021年10月12日海南省发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（以下简称“12号文”）以来，严禁“商改住”政策已实施近三年。数据显示，截至2023年末，海南9大市县商办类产品广义库存为1179万平方米，去化周期长达89个月。其中，万宁市商办类产品库存高达167万平方米，位居全省第三，仅次于海口和三亚。

海南省房地产业协会秘书长王路指出，商办类产品库存量大的原因之一是“住宅全域限购”背景下住宅用地供给受限，全省大量供给商服用地下形成的库存压力。这一问题在省级相关部门的多次房地产或经济形势研讨会上多次被提及，亟需引起高度重视。

万宁市政府的这份《工作方案》主要包含三个部分内容：“实施范围”、“优惠措施”等。其中，“优惠措施”包括七个方面的具体举措。例如，不再受“产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制；兼具住宅使用功能的项目在不改变用地性质和规划指标的前提下，参照住宅项目管理。

此外，购买此类商品房用于居住的，其家庭适龄子女就读万宁市区义务教育阶段公办学校起始年级，可纳入就近入学片区；个人二手商办类房产交易过户，地方财政将给予一定比例补贴；个人购买商办类商品房的，可申请办理居住证明；在用水、用电、用气价格方面，也将享受与住宅同等的标准。个人购买此类商品房还可获得金融机构的贷款支持。

上述工作方案的实施范围有明确的“前提条件”：即2020年6月1日起首次取得预售证（现售备案证明）的商办类商品房项目；在建未取得预售证或已立项取得项目备案证明正在筹建的商办类商品房项目。符合前述条件之一的项目均可纳入此次工作方案实施范围。

同时，购房者也需满足相应规定，即2023年5月1日起购买并办理了商品房合同备案，所购商品房已竣工备案交付使用。

自2017年3月北京出台针对商办项目调控政策后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市相继跟进，出台了限制“商改住”的政策。然而，随着商办类项目库存的高企和楼市消费的乏力，一些城市开始探索在“商改住”方面破冰。

例如，2023年11月29日，贵港市发布了《贵港市出让商业办公项目调整为普通商品住房工作方案》，允许符合条件的商业办公项目申请调整为普通商品住房。同样，山西大同市和长沙市也出台了类似政策，鼓励商办类商品房转型为住宅，以盘活商业地产库存，提高土地利用效率。

尽管部分城市在尝试突破，但也有城市在收紧相关政策。例如，东莞市在2024年4月发布《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》，严格控制商业办公用房的改造行为。

海南万宁市此次出台的《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，标志着在“商改住”政策上迈出了突破性的一步。通过一系列优惠措施和政策支持，万宁市希望加速商办类商品房项目的去化，减少房地产市场风险。这一举措不仅是对海南商办类产品去化的一次积极探索，也为全国其他面临类似问题的城市提供了参考和借鉴。

(责任编辑：张佳鑫)

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