自去年下半年起,全国房地产市场经历了广泛的调整,三、四线城市尤为突出。据统计,超过九成的大城市正面临调整,其中包括所有二线城市。一季度数据显示,一二线与三四线城市房价分别下滑24.4%和39.2%。此外,房屋库存去化周期延长,一二线城市分别达到20.5和28.1个月,意味着即使无新房入市,现有库存消化也需要约三年时间。
三四线城市房价持续下滑,主因是当地产业结构单一,就业机会有限。以鹤岗为例,尽管房价低廉,但由于就业机会匮乏,吸引的居民难以长期驻留。除少数城市外,大多数三四线城市面临着较大的就业压力,人口流动性大。
当前,三四线城市的大幅调整影响了四类人群。即便是成都、武汉、天津、广州等较大型城市,也存在大量二手房待售,市场消化能力减弱。这可能导致三四线城市房产市场“供过于求”,交易活动减缓。
其次,随着大规模拆迁在三四线城市展开,获得补偿的拆迁户面临困境。由于外来人口相对较少,出租房源增多,加之购房投资需求减少,市场整体低迷,拆迁户再购房或出租房屋变得困难。
再者,一些出让房产者也受到影响。疫情及经济波动使三四线城市就业机会减少,同时房价下跌,如涿州房价大幅缩水,导致房贷违约情况增加。违约者不仅信用受损,还可能面临出行、消费受限,甚至影响子女教育。
最后,盲目跟风炒房的人群也遭受损失。曾经跟随一线二线城市的涨势在三四线城市购房以期增值,现面临资产贬值的现实。
综合各项数据,三四线城市房地产市场的调整,根源在于以往炒房行为推高房价,随着投资炒作需求减少,本地实际需求不足以支撑房价。当前环境下,炒房者、多套房产的拆迁户、被迫放弃房产者以及盲目跟风炒房的人群需警惕潜在风险。
近期,杭州、南京、东莞、无锡等地推出新政,允许二孩或三孩家庭额外购置一套房产,以此创新方式放宽购房限制。在“房住不炒”原则下,这类政策于小城市影响有限,但在房市活跃的大城市引发热议
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