天津武清一楼盘从160万降到39万

自住很合适，但仍不建议投资。

中房报记者李叶天津、北京报道

“我买的这套房，同户型现在的二手房价基本只有当时的三分之一，更有甚者降价到了最高点时价格的四分之一在出售。”

“降价了现在也很难卖，只能先便宜租出去。早已过了投资环京项目的时候了，自住倒是很适合，基本降到底了。”

近日，一篇名为《我们小区房价跌到39万元，欢迎大家来天津武清和我做邻居》的文章在网络流传，阅读量已超过10万。文章提及天津首创新北京半岛项目有83平方米的二居室在高峰时售价超过160万元/套，而如今同户型已经出现了不到39万元/套的成交价。因房价的大幅下降，首创新北京半岛项目在小红书、抖音等社交APP上被热议。

首创新北京半岛项目内。李叶/摄

6月22日，中国房地产报记者走访位于天津市武清区的首创新北京半岛项目时，从多位业主、中介、物业服务人员、首创工作人员口中证实了上述情况。

“2016年~2017年初，是这个项目最火的时候，有高层房源曾达2万元/平方米的售价。一套83平方米的房子，价格正好是160万元左右。现在这边在售新房价格都降到7000元/平方米了，同类二手房源价格也就到了40万元/套~50万元/套。”一名当地中介人士向记者表示，有非常着急出售的降价到39万元/套也很正常。

记者注意到，2016年~2017年，是环京楼市最为“狂热”的时期，与众多环京项目一样，首创新北京半岛曾因北京楼市的外溢效应迎来“高光时刻”，大量客户涌入。不过，与当时燕郊地区动辄3万~4万元/平方米的地产项目相比，该项目的价格涨幅显得还算“低调”。随着政策、疫情等因素影响，这类项目在此后都陷入了漫长的沉寂。

近8年过去，“投资者”早已逃离环京楼市，留下来的“刚需人群”则有着不同的烦恼与期盼。

房价“膝盖斩”

在首创新北京半岛的一处中介门店外，张贴着小区各二手房源的价格与面积信息。这些面积不同的房源总价从36万元/套到200万元/套不等。李叶/摄

驾车从京津高速高村收费站驶出不远，首创新北京半岛几个大字就出现在了记者眼前。

该项目是首创置业股份有限公司（以下简称“首创置业”）在天津体量最大的一个项目，规划建筑面积200万平方米，分为多个组团先后进行开发，每一组团主打一种风格，并命名为不同的小区，包括：雪莱小镇、梅诺卡小镇、伊维萨小镇、采薇雅苑、禧瑞琨庭和多维时光等。

“整个项目最早开盘的时间是2011年10月，主要是卖别墅，均价为1万元/平方米，后期加推的高层均价为6000元／平方米。”上述中介表示，这个时期的购房客多是用于周末自住，定价也比较平稳，这个价格持续到2015年。

变化发生在2016年。

这一年，北京楼市“火爆”，环北京楼市外溢效应突出，环京区域河北燕郊及天津武清都有许多投资客也涌入。虽然天津首创新北京半岛不及河北燕郊的一些热门项目房价涨得那么厉害，但价格也翻番，甚至出现过一房难求的情况。“2016年~2017年，首创新北京半岛有高层一度突破2万元／平方米，别墅则涨至2.6万元／平方米。”

然而，随着限购、疫情等多重因素，该项目迅速降温，房价直线下滑。

2017年3月31日，天津正式发布楼市限购政策：在天津拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在天津（滨海新区除外）再购买新建商品住房；非天津户籍居民家庭在天津市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。

由于大量客户来自北京，新政出台后满足条件的客户骤减，高层的二手房源在2017年~2018年间，单价跌至1.2万元／平方米，别墅跌至1.5万元／平方米。

值得注意的是，天津在2018年5月16日发布的“海河英才行动计划”又一定程度为该项目带来了一定流量。

“我在北京工作但没有北京户口，考虑到未来孩子落户和读书十分麻烦，于是通过‘海河计划’在2018年落户了天津。在中介的介绍下，我发现了这个离北京最近的天津项目，可以解决我面临的所有问题。”项目业主李先生告诉记者，当天来看房的时候，售楼处几乎坐满了人，还有一辆辆的看房车拉着人进来。

2019年下旬，李先生在售楼处购买了小区内名为禧瑞琨庭项目的房源。当时69平方米的一套两居室，单价是1.68万元/平方米，总价是116万元。此时当地其他项目的二手房源单价也在1万元~1.2万元/平方米区间。

随后，是疫情肆虐的3年，从2020年~2023年，首创新国际半岛内二手房源价格一路下滑，在2022年年底，二手房源价格基本“腰斩”。进入2024年，禧瑞琨庭仍有新房在售，首创置业将该项目单价降为7000元/平方米左右，一套69平方米的两居室总价仅需49万元左右，二手房源降价则更甚。

“现在的价格可以说是底部了，自住很合适，但仍不建议投资。”上述中介人士向记者诚恳表示。

“环京睡城”

记者了解到，除了自驾以外，半岛班车也是当地业主往返于北京和天津之间的重要交通方式之一。李叶/摄