专家解读楼市为何现在要去库存 政策频出背后的市场逻辑
本周五，房地产市场迎来重大利好，四条核心政策同步推出：购房首付比例调低、公积金贷款利率下调、房贷利率下限取消，以及政府收购库存房源用作保障房的举措。其中，中国人民银行宣布提供3000亿元保障性住房再贷款，以支持政府收储行动，引发社会广泛关注。当前，去库存成为房地产回暖的关键任务，原因何在？
国家统计局的最新数据揭示，自4月份起，市场供需双降，导致库存总量持续累积。3月份传统的小阳春并未如期而至，市场需求减弱，促使房价下滑，市场观望情绪浓厚。另一方面，尽管二手房交易在过去一年有所回升，但新增房源挂牌速度超过交易速度，各地二手房待售量不断创新高。
中央财经大学易成栋教授分析称，市场需求虽在，但因销量和价格下滑，买家保持观望态度。这进一步加剧了开发商的资金链紧张，形成市场下行循环，急需政策干预以恢复市场稳定健康发展。
4月30日，中央政治局会议罕见地重提房地产去库存议题，强调需根据市场供需新变化和民众对高质量住房的需求，综合施策。市场研究数据显示，当前库存问题并非源自新房供应过剩，而是消化能力低下，销售疲软。据统计，全国百城新建商品住宅的库存消化周期长达25.3个月，远超12到14个月的理想范围。
易居研究院严跃进研究总监指出，新政策直接关联新房与二手房市场，有助于提升交易情绪，改善房企销售和资金状态，对整体市场具有正面推动作用。
在新政策中，“以购代建”模式引人注目，即在库存较多的城市，政府可按合理价格收购商品房转为保障房。近期，多地已实施类似政策，如杭州临安区、绍兴越城区及南京，均采取行动收购或改造存量房为保障性住房，旨在加速去库存并支持房企资金周转。
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