本轮去库存,能否达到上一轮的效果?
近期,关于自然资源部提出的库存去化周期超36个月城市应停止供地的消息引起了广泛关注,其影响力超越了2017年和2019年相似政策的发布。针对武汉的库存状况,特别是所谓的40个月库存水平,以及新发布的“汉十条”政策,我们尝试进行解析。
库存去化的评判标准涉及广义与狭义库存概念。狭义库存,即已取得预售许可的房源,直接反映市场供应情况,是衡量去化周期的关键指标。去化周期计算通常采用过去3个月、6个月或12个月的平均销量作为分母,其中,12个月平均值被认为最稳定,可减少季节性波动和政策变动的影响。按此标准,武汉4月底的狭义库存去化周期约为24.6个月,远低于停止供地的门槛。
尽管如此,近期3个月的去化周期高达42.5个月,反映出市场在短期内面临的去化压力增大,这与行业内部新房供给结构问题紧密相关,包括大量“惰性库存”累积和房企投资拿地能力减弱,以及新房与二手房市场结构的矛盾,促使政策面强调去库存与优化新增供给的平衡。本轮去库存,能否达到上一轮的效果?
武汉虽然按狭义库存计算未达到停供标准,但其广义库存总量不容忽视。武汉房地产市场长期处于高库存运行状态,这与城市特有的土地供应模式和城中村改造项目密切相关。尽管高库存背后反映了城市快速建设的成果,但也带来了结构性矛盾,如核心区域的高价板块库存压力显著,以及整体市场的“哑铃结构”,即高端与低端产品多,中端产品少,难以满足改善型需求。
对于解决之道,简单停止供地并非良策,优化供给结构更为关键,包括适度增加核心区域优质土地供应,处理错配土地,以及增加符合市场需求的产品供给,如高品质住宅项目。同时,政策调整需更精准有力,解决市场结构性矛盾,而非泛泛而谈。
整体来看,当前去库存背景与以往不同,处于去杠杆周期,单纯依赖居民加杠杆去化无效库存可能导致价格下跌的风险。因此,统筹去库存与优化新增供给成为政策导向,武汉亦需加速向“新质产品力”时代转变,通过一系列精细化措施,促进房地产市场的健康平稳发展。
本轮去库存,能否达到上一轮的效果?
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