各地住房“以旧换新”效果显露差异政策各异，落地见效待观察(2)

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2024-04-25 19:21:34 每日经济新闻

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，困扰“以旧换新”的首要问题是旧房销售。开发商通常设定两个月左右的房源锁定周期，意味着卖家需在两个月内售出二手房，而这在现实中颇具挑战。为获取“买新”优惠，卖家往往需在“卖旧”时适当降低挂牌价，以在新房购买中得到补偿。

无论是个人交易还是官方收购，旧房折抵新房房款的比例通常介于60%至80%，最高可达90%。部分城市甚至明确规定了抵扣比例，如无锡市梁溪区“以旧换新”政策规定，存量二手商品住房总价不得超过新购房源总价的60%，且限定五个指定楼盘。

在不同城市和政策模式下，二手房折抵价格存在差异，有的低于市场价，有的接近或略高于市场价。例如，一位苏州二手房业主表示，其房屋在“以旧换新”过程中被官方以与市场价相当的评估价收购，若通过市场交易可能难以达到此价格，而指定的换新楼盘恰好符合其购房意愿。

李宇嘉认为，“以旧换新”政策的关键在于激发二手房业主的换房积极性，政策应聚焦于满足业主改善居住条件的需求，通过降低成本、缩短置换周期以及提供心仪且优惠的新房选择等措施实现。同时，保障卖不掉二手房时“无责退订新房”，为参与活动的二手房业主提供充分的安全保障。

尽管许多城市提出“以旧换新”的政策导向，但当前仍处于探索阶段，整体效果并不明显。许多城市对参与“以旧换新”的二手房设定了门槛或要求，特别是在国资平台主导的旧房收购中。

以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足房龄不超过15年、无未结清房贷、位于三环以内等条件。而换购的新建商品住房须为已取得房屋竣工验收备案证明的现房。

截至发稿时，郑州市房产交易服务平台系统已登记超过180套“以旧换新二手房”，总价区间为29万至318万元，多为一室或二室小户型，面积大多在70平方米以下。目前，郑州共有58个新盘参与“以旧换新”，房价在8100至42000元/平方米之间。记者以购房者身份咨询郑州多个参与活动的新盘项目，得知通过“以旧换新”方式购房并无特殊限制，所有在售房源均可选择，支持全款或按揭贷款，二手房收购款项可用于抵扣房款或首付，具体优惠根据项目现场情况确定。

在扬州，自去年9月起鼓励房企开展“直接收购”式“以旧换新”业务并进行试点。截至今年2月底，扬州市区已有超过200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企在五个月内收购二手房总额约2亿元，带动新房销售额近5亿元。

李宇嘉建议，初期可选择资金紧张、愿意让利的开发商参与“以旧换新”，通过实践证明该活动对提升销售的有效性，进而对其他开发商产生示范作用。易居研究院认为，针对“以旧换新”存在的潜在问题或矛盾，未来可通过完善评估机制、细化房源分类和研究再利用模式等方式逐步解决。

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(责任编辑：张蕾)

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