经住建局排查规划局又认定125户违建

果不其然，规划局对该小区内百余住户的加盖行为给予了违建认定。

2023年8月27日，西安市长安区人民政府在给群众的网络留言中，进一步明确了朱女士家的违建行为，其中提到："某户（朱女士家）在开发商交房后，私将原楼顶上透空造型的四面墙进行封闭，加建一处坡房顶，与原审批不一致，依据《中华人民共和国城乡规划法》《西安市城乡规划条例》之规定，自然资源和规划局长安分局向长安区城管局出具了《关于长安区清凉山居小区某号楼楼顶违法建设的认定函》，建议拆除。"此外，该答复中又称，"根据区住建局排查结果，自然资源和规划局长安分局已于2023年3月16日、4月10日对该小区125户及14号楼3单元302室售楼样板间向长安区城管局出具了违法建设的认定函，建议拆除。"

2024年3月5日，长安区政府向朱女士家发出强制拆除违法建筑的公告。朱女士从执法局相关人员处意外得知，这公告只给她家一户发了，说其余的拆不了。

小区物业经理称，他在城管手里看到过单独的三户违建认定函，分别是6号楼、8号楼和10号楼的部分住户。但据他所知，强拆公告只给朱女士家下发了，他理解的是"城管一下子拆不完那么多，只能一户一户拆吧"。

>>两部门"顶牛"：

城管不认可规划局的"打包认定"

朱女士很气愤："为啥我被区别对待？为啥不拆样板间？城管这是在偏袒谁？"朱女士认为城管是选择性执法，跑去质问，得到的回复是，后面百余户的认定函是规划局打包出了一份，不符合他们的收函规程，所以后面的认定违建函退回给规划局了。

朱女士的家人又去规划局问，被告知认定内容没问题，认定函依然有效。

朱女士就此问题向两个部门的上级反映，双方还是各执一词，都认为自己没问题。

4月15日，朱女士当着记者的面，再次向长安区城管执法局一执法中队询问，对方的回答依旧是："125户认定了违建，但不符合认定函的收函规程，已经退了，规划没来函，我们暂时无法执法"。

就该执法人员的说法，当晚，记者电话联系西安市自然资源和规划局长安分局执法监察队杨姓工作人员。她称："早在一年多前，城管局退到规划局的认定函，规划局就没接收。违法认定我们已经出给城管局了，他们退回，我们不予接收。我们只做违法建设的认定，也就是它是否符合规划的这样一个认定，从我们的认定工作规程上来说，我们没有说一户一认定这么一个要求，而且对于100多户的违建，也不可能去给他们100多个认定函……对我们来说，我们这边认定工作已经做完了。"

两部门因此一个退函、一个不收，该状况维持一年之久、僵持不下。

>>律师说法

城管是否存在选择性执法？

观点一：

城管执法有先后顺序

这并不违法

北京天达共和（西安）律师事务所贾永进律师认为，关于朱女士家与其他百余名业主加盖的阁楼屋顶都被规划部门认定为违法建筑，而城市管理执法部门目前仅仅对朱女士家下发强拆公告，可能涉及选择性执法问题，但选择性执法本身并非违法行为，执法部门在执法中采取一定策略，在一定时间范围内对不同执法对象有先后顺序进行执法，这并不违法。朱女士认为执法机关选择性执法，未对其他违法人采取执法措施，其可向执法部门及其上级部门举报。

观点二：

城管应同一时段拆除全部违法建筑，否则有损执法部门形象

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，若规划部门认定100多户业主的房屋违建，那么城管执法部门应当要求100多户业主同一时间段拆除违建建筑，应当秉持一视同仁、法律面前人人平等的原则，而非只要求其中一户拆除，不然，则是选择性执法，将降低执法部门的公信力、损害执法部门的形象。

开发商是否涉嫌消费欺诈？

观点一：

如果开发商售楼价格不包括阁楼，违建责任由购房人承担

贾永进说，这件事倒是牵出开发商是否涉及欺诈的问题。开发商销售的商品房，应当是合法的建筑，应当有合法的规划手续，而小区业主在购买的顶层阁楼盖上顶后被规划部门认定为违法建筑，面临被拆除的风险，相应损失由谁承担，这取决于销售该房产时开发商与购房人之间的约定。

如果开发商销售和计算价格的范围不包括阁楼，由于购房人自行加盖装修导致违建，责任由购房人自行承担；相反，如果开发商包括其销售人员在销售中明确表示过阁楼是销售范围内的，则开发商涉及了民事上的虚假陈述，构成欺诈，依据《民法典》148条和157条规定，应当承担赔偿购房人损失的责任。

观点二：

有关样板间的说明和承诺，即使未载入合同同样有法律效力赵良善认为，业主的一般认知，是开发商实际交付的房屋应与开发商展示的样板间一致。如果开发商实际交付的房屋与样板间存在迥异、严重不符，那么开发商的行为或涉嫌虚假宣传，而虚假宣传的背后则是误导消费者，存在消费欺诈之嫌疑。

在法律框架内，如果二者不一致，而且当初宣传的样板间对购房合同的订立、对房屋价格的确定有重大影响，那么依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，当初宣传的样板间的说明和承诺，即使没有载入合同中，也同样视为合同的内容，其说明和承诺同样算数、具有法律效力，如开发商违反其说明和承诺，则属于开发商违约，业主有权拒绝收房，并且有权要求开发商承担相应的违约责任。而针对已收房且对房屋增添建筑的业主，如后续被执法部门强拆，因为如上所述开发商具有虚假宣传、消费欺诈、违约的情形，所以开发商应当对业主承担相应的赔偿损失的责任。