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高位炒房者面临续贷阵痛 价差阵痛与杠杆风险加剧(2)

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2024-04-22 09:01:03  新浪财经

招商银行广东某支行负责人表示，经营贷额度通常十年有效，需“三年一续”或“五年一续”，并可选择不同还款方式。续期时须重新评估房产价值，贷款额度可能出现变化。他建议借款人设立“安全垫”，避免顶格贷款，如可贷200万，则只借出150万以确保安全。

尽管目前尚无确切数据统计此类到期资金规模，但从经营贷规模、RMBS（住房抵押贷款支持证券）平均条件早偿率等方面可见端倪。自2020年起，经营贷规模迅速扩大。据中国人民银行数据，2020年末住户经营性贷款余额为13.62万亿元，增长20%；2021年末增至16.22万亿元，增长19.1%；至2023年末，该数值进一步升至22.15万亿元，同比增长17.2%。中邮证券宏观首席分析师袁野指出，2020年起金融环境宽松，经营性贷款受益于低利率优势而快速增长，鉴于其周期一般为3至5年，2024年将进入偿债高峰期。

光大证券研报显示，2023年RMBS月均早偿规模约为3700亿元，较上年增长近八成；当年条件早偿率为13.9%，较2022年四季度显著上升。条件早偿率是指当年提前偿还本金占当年末应有未偿还本金的比例。

房产评估价下滑与续贷难题紧密相关。近期市场传言，因抵押物评估价大幅下挫，原本贷款七成的抵押比例已普遍“击穿”。国家统计局数据显示，今年前两个月全国新建住宅平均成交价为9653元/平方米，相较于2023年4月峰值的12469元/平方米，每平方米下降2816元，跌幅达22.6%。其中，广州珠江新城、深圳前海等曾被炒房客热捧的区域现已成为“重灾区”。

银行评估价虽具有一定滞后性，但总体与房价走势保持一致。一名国有大行信贷经理透露，评估价每月更新，临近贷款期限会提前通知客户。续贷将以新评估价为依据。尽管部分区域房产评估价下滑明显，但具体还需以续贷时的实际评估为准。高位炒房者面临续贷阵痛。

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