高位炒房者面临续贷阵痛

房产评估价骤降三分之一，导致抵押经营贷续贷额度相应缩水，这种现象使广州购房者李艺遭遇百万元以上的资金困境。类似李艺经历的人不在少数，他们多在2020年至2021年间利用经营贷与房贷间的利差，违规置换房贷以实现低首付炒房或降低利息支出。按照这一时间推算，2024年将步入首批此类贷款的续贷高峰期，而当前房价下跌态势下，新一轮资产评估或将令贷款人承受补足“价差”的痛苦。高位炒房者面临续贷阵痛。

面对经营贷违规流入楼市的现象，监管部门已多次出手规范。部分业内人员认为，近年来对这类行为的监管日趋严格，加之经营贷本身的续贷周期为3至5年，故集中到期压力相对可控。然而，续贷高峰来临之际，早期利用经营贷“降息”及炒房者正遭遇资金缺口的严峻挑战。

以李艺为例，其于2021年以5.25%房贷利率购入广州一处价值六百余万的住宅，后经中介协助将房贷转为经营贷以节省利息。今年4月，当李艺需进行三年一度的续贷时，却因评估价下跌，新发放贷款金额减少，导致约100万元的资金缺口。

另一案例中的婷婷，2020年在深圳南山区投资近千万房产，当时她坚信房价将持续上涨，遂借助经营贷拉高杠杆。在中介指导下，婷婷通过金融公司垫资全款购房，房产过户后再抵押给银行，通过高评高贷套取约1000万元经营贷偿还垫资。未曾想，房价非但未涨反跌，三年间从千万跌至800万，续贷金额随之缩减至约560万。婷婷在前期已偿还近80万利息的情况下，如今还需面对400余万贷款差额的困扰。

深圳某贷款中介透露，其客户中有位2000万经营贷的投资人，现损失更为惨重。深圳南山、福田等地炒房客聚集，尤以2020至2021年间在大V引导下高杠杆炒房的人群最为焦虑。

招商银行广东某支行负责人表示，经营贷额度通常十年有效，需“三年一续”或“五年一续”，并可选择不同还款方式。续期时须重新评估房产价值，贷款额度可能出现变化。他建议借款人设立“安全垫”，避免顶格贷款，如可贷200万，则只借出150万以确保安全。

尽管目前尚无确切数据统计此类到期资金规模，但从经营贷规模、RMBS（住房抵押贷款支持证券）平均条件早偿率等方面可见端倪。自2020年起，经营贷规模迅速扩大。据中国人民银行数据，2020年末住户经营性贷款余额为13.62万亿元，增长20%；2021年末增至16.22万亿元，增长19.1%；至2023年末，该数值进一步升至22.15万亿元，同比增长17.2%。中邮证券宏观首席分析师袁野指出，2020年起金融环境宽松，经营性贷款受益于低利率优势而快速增长，鉴于其周期一般为3至5年，2024年将进入偿债高峰期。

光大证券研报显示，2023年RMBS月均早偿规模约为3700亿元，较上年增长近八成；当年条件早偿率为13.9%，较2022年四季度显著上升。条件早偿率是指当年提前偿还本金占当年末应有未偿还本金的比例。

房产评估价下滑与续贷难题紧密相关。近期市场传言，因抵押物评估价大幅下挫，原本贷款七成的抵押比例已普遍“击穿”。国家统计局数据显示，今年前两个月全国新建住宅平均成交价为9653元/平方米，相较于2023年4月峰值的12469元/平方米，每平方米下降2816元，跌幅达22.6%。其中，广州珠江新城、深圳前海等曾被炒房客热捧的区域现已成为“重灾区”。

银行评估价虽具有一定滞后性，但总体与房价走势保持一致。一名国有大行信贷经理透露，评估价每月更新，临近贷款期限会提前通知客户。续贷将以新评估价为依据。尽管部分区域房产评估价下滑明显，但具体还需以续贷时的实际评估为准。高位炒房者面临续贷阵痛。

为应对续贷阶段的价差问题，部分投资者尝试各种解决方案。李艺考虑将房产转让给亲戚，通过签订购房协议重新办理房贷，所得贷款用于偿还经营贷。但此法风险高、涉及税费多，李艺仍在犹豫。市场上还有专门从事续贷业务的中介，声称可通过借入消费贷或其他贷款填补缺口，或通过特殊渠道提高评估价以“丝滑”弥合价差。然而，深圳一中介坦言，当前市场环境下，“高评高贷”操作难度增大，房价下跌时评估价通常随之下调，银行与合作评估机构会对房产进行细致评估，当房价上涨预期强烈时，适度上调评估价较为可行，但在当下市场行情中，难以实现“高评高贷”。

针对经营贷置换房贷的行为，法律人士提醒购房人，其间将房产抵押以获取经营贷还房贷，但经营贷每隔几年需对房屋进行评估，评估价下调意味着续贷时能申请到的贷款额度减少，可能导致购房人面临巨大资金缺口，需先行补足旧贷缺口，带来沉重经济负担。一些人会选择中介推荐的过桥贷款或以贷养贷方式填补窟窿，但这会增加额外成本，一旦后续资金链断裂，负债可能如滚雪球般迅速累积。

对于协助操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查处，将面临包括刑事处罚在内的严厉惩处。2021年3月，原银保监会、住建部和人民银行联合发布通知，要求加强对期限超过3年的经营用途贷款的风险管理，对使用房产抵押的贷款加强估值管理，合理确定贷款抵押成数。2023年2月，深圳市房地产中介协会发布郑重提示，严禁房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的行为。