杭州上城区的闸弄口新村、东村、新苑、铁路宿舍片区正在进行“小区微更新调查”，居民们密切关注着“原拆原建”模式。这一模式引发热议的同时，部分业主已撤回挂牌房源，二手房价格随之悄然上涨。

浙江省在今年大力推广“原拆原建”作为老旧小区改造模式。4月11日，浙江省住建厅等三部门发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（简称《意见》），这是全国首份推进老旧小区自主更新的指导文件。

“自主更新”模式赋予了居民改造决策权，改不改、怎么改，均由居民决定。同时，改造资金由业主自行承担，政府则推出配套激励政策。这种“原拆原建”模式能否在“自主更新”背景下得到广泛接受？其优势与挑战何在？

“自主更新”模式区别于传统的动迁安置与老城改造，以业主自愿自发为特点。依据《意见》，住宅小区可通过成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为实施主体，广泛征求业主意见后自愿提出更新申请。

自主更新与政府或开发商主导的改造方式形成鲜明对比。前者由业主主导，后者分别基于棚户区改造与城市规划，资金来源分别为业主自筹、动迁房企投入及政府补贴与业主自筹相结合。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，自主更新打破了单一主体格局，居民自我驱动改造为主，政府政策激励与国企服务辅助，开辟了“第三条道路”。

在自主更新模式下，是否改造以及改造方案均由业主集体决策。《意见》要求更新方案充分征求业主意见后，按照《民法典》规定，由全体业主共同决定。方案应涵盖组织方案、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，且须符合政府关于自主更新试点的相关政策与条件。

资金筹措方面，《意见》明确自主更新建设资金原则上按原建筑面积比例由产权人分担。政府将提供财税支持，包括住房公积金支持、免征配套费、减免经营服务费、提供金融援助、过渡房源租赁等。

浙工新村作为浙江首个采用自主更新模式重建的危旧小区，成为了“原拆原建”的典型样本。小区遵循“一幢楼一代表”原则成立居民自主更新委员会，在近乎全体居民同意下提交自主改造申请，政府按“一事一议”原则审议并支持其“拆改结合”改造。去年11月28日，该项目正式动工。

更新方案显示，浙工新村项目总建筑面积约8.1万平方米，涉及548户居民，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑，增设活动中心等配套设施超1500平方米，新增地下车位460余个，绿化率提升至25%以上。新建部分在户数不变情况下，新房套内面积不小于原房并适度扩面。

项目总投资约5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元，其余由专项资金解决。

全国至少已有北京、上海、广州、深圳、杭州五个城市明确推行“原拆原建”模式。以北京为例，2020年6月出台的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（简称“178号文”）消除了“原拆原建”落地的制度障碍。

“178号文”规定，改建意向征询与方案征询须获总户数三分之二以上居民同意，且改建项目范围内不低于90%居民签订改建协议后方能生效。资金筹集方面，“原拆原建”改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多方共同承担。

北京马家堡路68号院2号楼作为“原拆原建”试点项目，始建于1977年，原为革制品厂办公楼，后产权单位变更为丰台城市更新集团。这座已有46年历史的“筒子楼”共4层，每层居民共用卫生间与水房。重建后将增至地上6层，配备电梯、无障碍通道等设施，确保每户拥有独立厨房、卫生间，同时增建地下一层商业设施以满足居民日常购物需求。

项目总投资约4000万元，由居民、政府、产权单位共同分担。北京市、丰台区两级财政补贴1100余万元，产权单位负责地下一层出资，其余由居民自筹。改造后，居民将从持有租赁房本变为拥有经济适用房房本，实现正式产权。

北京“原拆原建”项目多涉及厂房，产权人与居民分离，改造过程中政府、产权单位、居民、社会机构等多方共同出资、参与推进。

尽管自主更新需业主承担大部分资金，但实际案例显示，居民投资亦能带来回报。与传统置换新房模式相比，“原拆原建”可节省约30%支出。换言之，原本需花费100万元购置新房，现只需70万元即可入住同等新房。据上海易居研究院测算，参与“原拆原建”的业主有望享受到房屋价值36%的增值空间。

目前，全国1990年及以前建造的房屋约占存量房屋的2%，规模约18亿平方米，其中约2%比例的小区可能成为“原拆原建”试点对象。尽管“原拆原建”广受居民欢迎，但实际推进速度较慢，周期较长。

严跃进与李宇嘉两位专家均指出，自主更新面临的难点包括户型面积差异大、业主意见难统一、资金筹集困难、规划与公共配套设施问题等。他们建议政府加强政策扶持，如简化流程、技术标准，提供资金与公共设施建设优惠政策，明确土地金融支持，对标《推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案》等。