自2023年开年起，深圳楼市就被寄予厚望。这一年楼市行情如何？机构数据显示，2023年深圳一二手住宅总计成交6.44万套，同比增长14.7%，结束了两连跌。

2023年的楼市暖色背后，是市场消费活力的提振，也是政策不断推动的结果。这年，深圳共出台过六大刺激市场的政策，包括取消二手房参考价、双证合一、认房不认贷、下调房贷利率、降低二套房首付、取消750万豪宅线等。

但政策的刺激具有针对性，这也最终催生出一二手房市场的差异化表现。2023年，连续两年领跑销售量的一手房市场增长出现颓势，一边是二手房市场触底反弹，另一边是新房市场内卷严重、遭到人才房市场挤压，全年深圳仅出现四个“日光盘”，房企陷入去化压力，规则内最低折扣甚至突破规则底线的超低折扣频现。

机构数据统计，深圳新房库存已达近十年新高。值得注意的是，这一数字还将持续拉高，2024年有超180个项目入市。

数据

新房去化近五年来最低

全年诞生四个“日光盘”

在高预期之下，深圳楼市整体复苏迹象明显，但一二手市场也出现明显分化，2023年，新房市场已不再是扛起深圳楼市的主力。

深圳中原研究中心数据显示，2023年深圳网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%，落后于二手住宅同期成交量32768套。根据历史数据，这是二手住宅市场成交近两年来首次超越新房市场，也是近5年来新房市场成交的最低点。

价格方面，深圳新房价格还在持续下探，成交均价约5.9万元/㎡，同比跌5.7%。

分区域来看，各区成交中，宝安网签8891套，以绝对的领先优势占据冠军宝座，同比上涨37.5%。排第二的龙华网签5795套，同比上涨15.3%。龙岗及光明网签量超4000套，但同比呈现跌幅。南山、罗湖成交同比下跌60%-70%，福田同比增长11%。

2023年是疫情管控措施放开后的首年，全国经济缓慢复苏，加之深圳楼市泡沫不断被挤出水分，置业者日趋冷静，动辄开盘“日光”的景象已不复存在，这也使得年内实现“日光”的楼盘更显难能可贵。根据深圳市房地产信息平台的公开数据，2023年，深圳共入市了178个新盘，2023年深圳新房住宅供应面积579.2万平，同比上升27.6%；供应套数56909，同比上升21.9%。供应量为近八年第二高，仅次于2021年。

但其中仅有信义金御半山三期、海德园A区、深房光明里、前海时代尊府4个新盘实现“日光”，这些新盘不外乎都具有地理区位价值明显、产品力突出等特征。与之作对比，2021年全年“日光盘”共有34个，2022年有6个。不过也有一些开盘去化成绩未“日光”但也表现不错的新盘，比如深业云海湾花园首日去化98%，越秀潮樾府一期首开去化96%。

乐有家研究中心数据显示，截至2023年底，深圳新房住宅库存为517.88万㎡，共计51687套。另据深圳中原研究中心计算，深圳存量新房去化时间约为19.3个月，两者均创10年来新高。

行情

人才房大火，市场分流

新盘内卷花式促销打响“价格战”

乍看上述数据，深圳新房市场似乎不咸不淡。但值得一提的是，这些数据中并不包含2023年内非常火爆的人才房成交数据。

2023年是深圳市可售型人才房推出后的第二年，但也真正算得上是人才房的元年，深圳乐居根据深圳住建局数据统计，全市全年入市20个人才房项目，货量超1.65万套，截至2024年1月2日，已去化超1.3万套。

人才房的火热去化，一方面也是政策调整的功劳。据了解，2022年11月9日可售型人才房推出之初，曾要求深圳户籍、大学本科或国家职业资格二级及以上人员、累计社保3年、单身年满35周岁。等到了2023年2月，第二批人才房推出之际，上述原始政策初步得到放宽，单身年龄下调至30岁，放宽共同申请人户籍要求、三房申请条件等。

同年8月，为刺激三房去化，深圳市住房保障署发文再调低申购门槛，增加了第三、四队列，最低门槛由以前的本科学历调整为具有全日制专科学历；3人家庭新增可认购三房户型，不过归为第四队列。该政策调整后，此前三房遇冷的存量项目也取得售罄的结果。

另一方面，人才房的稀缺属性更是促销的催化剂。2023年7月，深圳市发文宣布不再安排建设安居型商品房和人才住房。

2023年人才房的去化成绩已经达到普通商品房成交总量的40%以上，以市场价六折的优势价格分流了部分刚需客户，抢占了部分商品房市场。剩余有限的市场则加剧了房企之间的竞争。

湾财社记者梳理发现，2023年以来不少新房楼盘都曾推出过促销活动。比如，深圳龙岗某楼盘曾因“零首付”引得万人空巷；4月坪山某楼盘推出“买房送菜地”的活动，受到市场热议；尔后，李克勤、王心凌、单依纯、辛晓琪、易建联等公众人物频频受邀为各大新房项目站台，在展现开发商资本实力的同时也收获了可观的流量；五一期间，多楼盘更是打出诱人折扣，直接以现金减免展现去化诚意，彼时东海、中洲、招蛇、万科、前海等开发商频频发力，优惠力度最低数十万，最高超千万。

而到了下半年，新盘开盘后的低折扣已经是常态化。比如年底开盘的中洲迎玺，地处新盘密度超高的龙华深圳北片区，以87折后约5.9万元/㎡的单价，刷新片区内的全年最低纪录。

而在地理位置更不具优势的坪山，新房市场更是“内卷”严重，低首付（三成首付以下）、85折以下折扣、提供首付贷等红线擦边行为层出不穷。

日前，在调查一起坪山区碧岭片区超低首付楼盘时，南都·湾财社记者从该楼盘销售人员口中获悉，其新房首付可只需半成，还可享最低七五折。湾财社记者另从片区内多个楼盘销售处获悉，低首付、85折以下折扣彼时已是普遍现象。

去年，湾财社记者也曾致电坪山区住建局官网联系方式，询问目前坪山区普遍存在的“低首付”现象，被对方告知，“低首付”是市场行为，但若有楼盘诱导办理首付贷等操作则视为违规。

纵观深圳新房市场，算上人才房成交量，其表现实际还算乐观，平均每日可卖出超百套新房。但高居不下的存量仍持续困扰着各房企，带去焦虑，未来势必还将继续加剧竞争。数据统计，深圳新房库存已达近十年新高。值得注意的是，2024年预计将有超180个项目入市，这一数字或将持续拉高。

采写：南都·湾财社记者陈镜安