深圳楼市。梁宝欣/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者梁宝欣李贝贝深圳报道

深圳楼市回暖了？

“现在市场（二手房成交量）已经翻倍了。现在有一些业主感觉成交量起来，可能就不那么着急卖了。价格的话，我们感觉目前还没有大的（变化），开发商几乎没怎么上调。”12月5日，深圳南山房产中介何叶（化名）向《华夏时报》记者说道。

在何叶看来，如今深圳房价回归到2017年的水平，处于一个底部的状态，现在的市场对买方来说已经非常友好了，价格不会说往下走。而深圳楼市成交量的上涨可能会带动房价的上涨，如今处于第一步的成交量已经起来了。

据了解，深圳11月份的一手住宅成交量创近5个月新高，二手住宅成交量则创下近7个月以来新高。深圳市房地产信息平台数据显示，11月，深圳全市一手住宅成交2773套，环比上涨4.5%，同比上涨7%；二手住宅成交3133套，环比上涨12.9%，同比上涨44.5%。

12月5日，美联物业全国研究总监何倩茹在接受《华夏时报》记者采访时表示，“近几年，月均3000套大家就觉得行业还有希望，但只有希望是不够的。按照此前10多年的交易量，二手房月均（成交）5000套左右，可以维持到行业的正常运作。”

二手住宅成交创近7个月新高

深圳房地产信息平台数据显示，2023年11月，深圳全市新建商品房成交为36.28万平米，共3373套，同比上涨0.42%；其中新建商品住宅成交为27.68万平方米，2773套，同比上涨6.78%，环比上涨4.48%。

数据来源：深圳房地产信息平台制图：梁宝欣

二手房市场方面，11月深圳市二手商品房成交为38.28万平方米，共4024套，同比上涨1.06%；其中二手商品住宅成交为30.7万平米，3133套，环比上涨12.9%，同比上涨44.5%。

数据来源：深圳房地产信息平台制图：梁宝欣

“11月深圳楼市数据好转，与9月份开始执行的‘认房不认贷’有关，也与今年以来，楼市逐步回暖有关。可以说是所有政策一起发力的结果，同时也是市场进行了自我调节以后的结果。”何倩茹说道。

8月30日晚，深圳市住房和建设局官网发布关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，并从8月31日起执行“认房不认贷”政策。

彼时，乐有家营销总裁孟凡振就向记者指出，“认房不认贷”比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。在当前供需关系发生重大变化的背景下，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。

此外，在何倩茹看来，11月的楼市新政确实也为市场带来利好，但由于新政出台已经临近月末，因此由新政带动的成交，没那么快能显示到备案数据上，估计这些成交将会到12月才逐步显现。

11月22日，中国人民银行深圳市分行发布通知，11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。同日，深圳市住房和建设局优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。普通住房认定标准仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房面积两个条件。

据何叶透露，他有一个客户打算买第二套住房，之前需要70%的首付，因受困于二套房首付资金不足，很多房子都不能买，新政出来后很多房子都可以纳入考虑范围。

值得一提的是，在上述深圳两大楼市政策实施后的一周，即第48周（11.27—12.3），据深圳市房地产中介协会（简称“深房中协”）统计，深圳全市二手房（含自助）录得1115套，环比上涨15.5%，二手房录得量明显上升。政策经过一周时间的落地转化，第48周二手房录得量有明显回升，周成交量再次突破千套关口。（注：录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。）

何倩茹表示，就目前的情况看，交易量短期上涨，暂时还不能形成支持价格上涨的动力。一是经济还处于回暖的阶段，购买力不足以及对未来收入的稳定性仍存疑虑；二是因为目前的成交量还是维持在一个比较低的水平，买卖双方的信心还需要一段比较长的时间来修复，所以目前涨价的动力是很弱的。

“目前，其实买卖双方都比较克制，业主方没有因为新政出台而涨价，依然有议价空间。而购买方也没有特别的‘兴奋’，新政对于他们来说，更多是带来的信心，因此他们还是能稳步交易，当然交易的速度会稍微加快一点。”何倩茹说。

深圳迎来“下手好时机”？

何叶说道，“临近年底了，最近出来看房的客户也多。深圳现在的房价应该是一个比较好（下手）的机会。”

而乐有家研究中心最新数据显示，11月深圳二手房成交价低于指导价占比已达到78%，较10月大幅提升7个百分点。同时，乐有家研究中心指出，深圳房价距离高峰期已经跌了30%以上，部分楼盘价格回到2018年。

图源：乐有家研究中心

记者通过深圳南山某房产中介的朋友圈信息了解到，深圳市南山区友邻公寓，近期有一套58平米的两房房源，政府参考价594万元，业主报价455万元，低于参考价139万元。

同时，记者还了解到，位于南山区的阳光棕榈园，近期有一套85平的三房房源，政府参考价为692万元，售价为585万元，低于参考价107万元。

而在何叶看来，现在深圳房价水平跟2017年是一致。以南山中心区某小区为例，一套40、50平米的两房，最近的成交总价在390万元—400万元左右，2017年的时候也是差不多价格。

不过，何倩茹则表示，“深圳楼市在筑底了，其实价格调整已经挺大的了，至少下调了30%。深圳有部分小区价格回到2019年了，但（房价是否回到）2017年就不是很好说了。”

另外，乐有家研究中心也于12月1日指出，深圳业主报价持续处于下滑态势，新政未造成业主大规模反价，近8周深圳乐有家网挂牌价跌幅3%。

图源：乐有家研究中心

需要注意的是，深房中协数据显示，截至12月4日，深圳二手房在售量逼近6万套，创历史新高。

深房中协指出，根据公开在售二手房源量数据统计，2023年12月4日，深圳市共有59011套有效二手房源在售，较上周增加994套，挂盘量上升。其中宝安较上周增加231套，有效在售10275套，龙岗较上周增加216套有效在售15651套，南山较上周增加133套，有效在售10305套。

截图自深圳市房地产中介协会网站